Værdiansættelse af fast ejendom - familieoverdragelser og dødsboer

Et afgørende forhold er, hvilken vurdering der foreligger på overdragelsestidspunktet:

  • Er det en ny ejendomsvurdering efter Ejendomsvurderingsloven, der forventes at svare nogenlunde til handelsværdien, eller
  • Er det en vurdering efter de ”gamle” regler i Vurderingsloven, der formentlig er væsentligt lavere en handelsværdien i dag.

Vi har nedenfor beskrevet de regler, der gælder i disse to situationer samt den aktuelle status vedrørende de nye vurderinger efter Ejendomsvurderingsloven.

Ejendomme med ”gammel” vurdering – 15%-reglen

Hvis der ikke foreligger en ny vurdering efter Ejendomsvurderingsloven, vil den seneste offentlige vurdering være foretaget efter de ”gamle” regler i Vurderingsloven, der ofte vil være væsentlig lavere end ejendommens reelle handelsværdi.

For disse ejendomme skal skattemyndighederne normalt acceptere en værdiansættelse, der ligger i intervallet +/- 15% af den seneste offentlige vurdering (15%-reglen). En foreløbig vurdering, der alene benyttes til beregning af ejendomsskatter, kan i denne sammenhæng formentlig ikke anses som den seneste offentlige vurdering.

Det gælder dog ikke, hvis der er fejl i vurderingen, eller hvis der er sket faktiske eller retlige ændringer ved ejendommen, f.eks. ombygninger, udstykninger eller ændret zonestatus, der ikke indgår i vurderingen.

15%-reglen kan heller ikke anvendes på ejerlejligheder, der er vurderet som udlejede, men som ved overdragelsen enten er fri eller ved overdragelsen bliver fri for lejemål – f.eks. ved overdragelse af en ejerlejlighed til den hidtidige lejer

Landsskatteretten har i 2022 fastslået, at 15%-reglen også kan anvendes ved overdragelse af næringsejendomme, dvs. hvor overdrageren driver næringsvirksomhed med køb og salg af fast ejendom. Skatteministeriet har dog indbragt denne afgørelse for domstolene, og det må derfor forventes, at Skattestyrelsen indtil videre vil fastholde, at næringsejendomme slet ikke omfattes af 15%-reglen.

Personkredsen

15%-reglen kan anvendes på alle overdragelser, som sker mellem personer inden for gaveafgiftskredsen, dvs. fra forældre til børn, svigerbørn, børnebørn og deres børn, fra børn til deres forældre eller bedsteforældre og mellem personer, der har været samlevende i mere end 2 år. 15%-reglen gælder ikke ved andre familieoverdragelser til f.eks. børns samlevere, søskende eller søskendebørn.

15%-reglen gælder desuden for værdiansættelse i dødsboer, uanset hvem der er arvinger.

 

Særlige omstændigheder

Højesteret har præciseret, at myndighederne bærer risikoen for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav. Den generelle prisudvikling eller salg af tilsvarende ejendomme i nærområdet har derfor ikke betydning. Højesteret har dog også fastslået, at 15%-reglen kun gælder, hvis der ikke foreligger særlige omstændigheder.

Der er kun tale om særlige omstændigheder, når der er konkrete forhold vedrørende den pågældende ejendom, der klart indikerer, at handelsværdien er markant højere end værdien opgjort efter 15%-reglen.

Efter praksis vil konkrete forhold – holdepunkter - kun kunne diskvalificere 15%-reglen, når to betingelser begge er opfyldt:

  1. Der skal være en væsentlig forskel mellem overdragelsessummen opgjort efter 15%-reglen og den handelsværdi, der fremkommer efter holdepunkterne
  2. Der skal være en nær tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunkterne for den reelle værdi af ejendommen og overdragelsen.

Der findes ikke nogen præcis grænse for, hvornår der er en væsentlig værdiforskel og en tidsmæssig sammenhæng. Det afgøres efter konkret vurdering i hver enkelt sag. Her gælder formentlig, at jo kortere tid, der er mellem holdepunktet og overdragelsen, jo mindre må forskellen mellem holdepunktets værdi og værdien efter 15%-reglen være.

En foreløbig vurdering, som alene benyttes til beregning af ejendomsskatter, som afviger fra den seneste offentlige vurdering, kan formentlig ikke anses som en særlig omstændighed. Tilsvarende kan en prøvevurdering, der afviger fra den seneste offentlige vurdering, formentlig heller ikke anses som en særlig omstændighed.

Uvildige - 6 gode raad hvis du selv vil investere.jpg

Holdepunkt for særlige omstændigheder

Efter skattemyndighedernes og domstolenes nuværende praksis kan følgende være holdepunkter for en fravigelse af 15%-reglen, dvs. at der foreligger særlige omstændigheder:

  • Hvis ejendommen er erhvervet inden for 3-4 år før overdragelsen til en værdi, som afviger væsentligt fra værdien efter 15%-reglen
  • Hvis ejendommen kort tid efter overdragelsen sælges til en pris, der afviger væsentligt fra værdien efter 15%-reglen
  • Hvis der i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen er modtaget prisindikationer ved salgsforhandlinger
  • Hvis der er indhentet en sagkyndig vurdering af ejendommens skønnede handelsværdi i nær tidsmæssig tilknytning til overdragelsen
  • Hvis der i forbindelse med overdragelsen, eller kort tid forinden, er optaget lån i ejendommen, hvor belåningsprocenten indikerer, at ejendommens handelsværdi ved overdragelsen er væsentligt højere end værdien efter 15%-reglen
  • Hvis der er ydet gaver, arveafkald og lignende, der indikerer, at de øvrige børn/arvinger bliver kompenseret for differencen op til handelsværdien af ejendommen
  • Hvis der er foretaget væsentlige renoveringer/moderniseringer inden overdragelsen
  • Hvis ejendommen regnskabsmæssigt er optaget til en dagsværdi, der afviger væsentligt fra værdiansættelsen efter 15%-reglen. Landsskatteretten har i 2022 underkendt dette, men Skatteministeriet har indbragt afgørelsen for domstolene, og det må derfor forventes, at Skattestyrelsen indtil videre vil fastholde denne opfattelse.

De anførte holdepunkter er desværre ikke en endelig og udtømmende liste. Vi forventer, at Skattestyrelsen vil søge at få flere holdepunkter anset som særlige omstændigheder, og der verserer desuden fortsat en del sager ved Landsskatteretten og domstolene, der kan betyde ændringer i praksis.

Beierholm følger udviklingen nøje, og vi vil naturligvis informere, hvis der kommer væsentligt nyt.

Ejendom.jpg

Ejendomme med ny vurdering

Hvis der på værdiansættelsestidspunktet foreligger en ny vurdering efter Ejendomsvurderingsloven gælder grundreglen fortsat dog således, at 15%-reglen er ændret til en 20%-regel. En foreløbig vurdering, der alene benyttes til beregning af ejendomsskatter eller en prøvevurdering, er ikke en ny vurdering efter Ejendomsvurderingsloven.

Skattemyndighederne skal her normalt acceptere en værdiansættelse, der ligger i intervallet +/- 20% af den seneste vurdering efter Ejendomsvurderingsloven, dog fortsat kun hvis der ikke er fejl i vurderingen, og der ikke foreligger særlige omstændigheder, jf. beskrivelsen ovenfor.

 

Vurdering efter Ejendomsvurderingsloven

Efter Ejendomsvurderingsloven fastsættes der kun en ejendomsværdi for ejerboliger (parcel- og rækkehuse samt ejerlejligheder) og sommerhuse.

For alle andre ejendomme, erhvervsejendomme - herunder landbrugsejendomme samt udlejningsejendomme, fastsættes alene en grundværdi. For disse ejendomme vil der derfor ikke være en ejendomsværdi, der kan anvendes ved værdiansættelse efter Værdiansættelsescirkulæret, og de skal derfor værdiansættes til handelsværdi. Man kan dog anmode Vurderingsstyrelsen om en ejendomsvurdering i dødsboer og ved gaveafgiftspligtige familieoverdragelser.

 

Status på de nye vurderinger

Som bekendt har Vurderingsstyrelsen haft store vanskeligheder med at få udsendt nye vurderinger.

Efter den seneste udmelding fra Vurderingsstyrelsen forventes vurderinger for langt de fleste parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse udsendt inden udgangen af 2023, mens de resterende vurderinger for disse ejendomme forventes udsendt i løbet af 2024. De nye vurderinger for erhvervs- og udlejningsejendomme forventes først udsendt i 2025.

Hvis der er spørgsmål til ovenstående, eller behov for assistance er du velkommen til at kontakte din daglige revisor eller Beierholms skatteafdelingen.