Udlejningsregnskab ved forældrekøb

Skattestyrelsen offentliggør hvert år en blanket (04.022), som kan anvendes til opgørelse af årets resultat for udlejningen. Det kræver naturligvis, at man også kender f.eks. definitionen for vedligeholdelse kontra forbedringer, hvis det skal være muligt at udfylde skemaet korrekt.

Skemaet er imidlertid en god hjælp til, at man husker alle elementer i opgørelsen.

3.1. Fradrag for vedligeholdelse

Skattemæssigt er det alene muligt at opnå fradrag for vedligeholdelsesudgifter. Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end på anskaffelsestidspunktet, anses i modsætning til vedligeholdelse for forbedringsudgifter. Disse kan ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen.

Ved bedømmelse af, om en udgift til f.eks. vinduer, tag, køkken, nye lofter eller maling er vedligeholdelse, og dermed en fradragsberettiget udgift, vurderes der ud fra standen på ejendommen på det tidspunkt, hvor man påbegyndte udlejningen (ofte tidspunktet for anskaffelse af ejendommen). Hvad der bringer ejendommen i bedre stand end på dette tidspunkt anses for værende ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.

Der gælder dog særligt gunstige skatteregler for fradrag for vedligeholdelse i de tre første år, man ejer ejendommen.

3.2. Ejendomsværdiskat

Hvis man har erhvervsmæssig udlejning af en ejendom i form af et en- eller tofamilieshus ellerejerlejlighed, skal der ikke betales ejendomsværdiskat af denne ejendom. Det skyldes, at ejendommen, når den er erhvervsmæssigt udlejet, ikke anses for værende til rådighed for ejeren af ejendommen. Dette gælder også for forældrekøb.

3.3. Beskatning af resultatet

Når der foreligger erhvervsmæssig udlejning, beskattes resultatet som overskud/underskud af virksomhed. Overskuddet eller underskuddet medregnes i den personlige indkomst. Der kan ske beskatning på op til 56,6% (topskat inkl. AM-bidrag), og et underskud vil kunne have samme skattemæssige værdi, hvis det kan modregnes i overskud fra anden personlig virksomhed eller lønindkomst.

Ovenstående er gældende, når der sker beskatning efter personskattelovens regler, hvilket er udgangspunktet for beskatning af udlejningen, hvis man ikke positivt foretager sig andet. 

Som alternativ til beskatning efter personskatteloven kan man i stedet vælge beskatning efter virksomhedsskatteloven. Valg af beskatning efter virksomhedsskatteloven giver mulighed for beskatning efter to ordninger:

• Kapitalafkastordningen

• Virksomhedsordningen.

Valget af beskatningsform (personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen) sker på tidspunktet for indsendelse af selvangivelsen for det aktuelle indkomstår. Ægtefæller kan uafhængigt af hinanden vælge beskatningsform, og der kan ske skift af beskatningsform fra år til år. Man skal dog være varsom omkring skifte af beskatningsform, hvis man har opsparede overskud i virksomhedsordningen, da disse i så fald kommer til beskatning.

Som nævnt indledningsvist planlægger regeringen at afskaffe muligheden for at anvende virksomheds- og kapitalafkastordningen på forældrekøb. Hvorvidt afskaffelsen får konsekvenser for nuværende forældrekøb eller blot for fremtidige forældrekøb kan ikke klarlægges på tidspunktet for udarbejdelsen af denne folder. Man bør derfor ajourføre sig, når regeringen har fremsat lovforslaget.

Kapitalafkastordningen

Dette er den letteste ordning at administrere for udlejer. Ordningen sidestiller princippet om, at der ikke kan være forskel på, om man har investeret i obligationer eller en personlig virksomhed. I dette tilfælde en udlejningsejendom. Afkastet af begge skal kunne beskattes helt eller delvist som kapitalindkomst.

Kapitalafkastsatsen for 2019 var 0%, og satsen for 2020 forventes offentliggjort medio 2020. Som følge af den lave sats er skattebesparelsen ved anvendelse af kapitalafkastordningen reelt ikke anderledes, end hvis reglerne i personskatteloven anvendes. Har man tidligere anvendt kapitalafkastordningen, kan det overvejes, om virksomhedsordningen, jf. nedenfor, vil være mere gunstig.

Virksomhedsordningen

Dette er en mere kompleks ordning, som oftest kræver rådgivning og hjælp fra en revisor. Det vil dog som oftest medføre en større skattebesparelse end f.eks. brug af kapitalafkastordningen ovenfor. De væsentligste forskelle mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen er, at der beregnes et mindre kapitalafkast i virksomhedsordningen mod, at der til gengæld gives fradrag i virksomhedens resultat for renteudgifterne. Derved er der mulighed for at opnå en højere skattemæssig værdi af rentefradraget. Underskud af virksomhed inklusive renteudgifter vil kunne modregnes i anden personlig indkomst - f.eks. løn.

in
Share
f
Share
Share