Udlejningsregnskab ved forældrekøb

Skattestyrelsen offentliggør hvert år en blanket (04.022), som kan anvendes til opgørelse af årets resultat for udlejningen. Det kræver naturligvis, at man også kender eksempelvis definitionen for vedligeholdelse kontra forbedringer, hvis det skal være muligt at udfylde skemaet korrekt. Skemaet er imidlertid en god hjælp til, at man husker alle elementer ved opgørelse.

Fradrag for vedligeholdelse

Skattemæssigt er det alene muligt at opnå fradrag for vedligeholdelsesudgifter. Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end på anskaffelsestidspunktet, anses, i modsætning til vedligeholdelse, for forbedringsudgifter. Disse kan ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen.

Ved bedømmelse af, om en udgift til eksempelvis vinduer, tag, køkken, nye lofter eller maling er vedligeholdelse, og dermed en fradragsberettiget udgift, vurderes ud fra standen på ejendommen på det tidspunkt, hvor man påbegyndte udlejningen (ofte tidspunktet for anskaffelse af ejendommen). Hvad der bringer ejendommen i bedre stand end på dette tidspunkt anses for værende ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.

Der gælder dog særligt gunstige skatteregler for fradrag for vedligeholdelse i de 3 første år, man ejer ejendommen.

Ejendomsværdiskat

Hvis man har erhvervsmæssig udlejning af en ejendom – en-, tofamilieshus eller ejerlejlighed skal der ikke betales ejendomsværdiskat af denne ejendom. Det skyldes, at ejendommen, når den er erhvervsmæssigt udlejet, ikke anses for værende til rådighed for ejeren af ejendommen. Dette gælder også for forældrekøb.

Beskatning af resultatet

Når der foreligger erhvervsmæssig udlejning, beskattes resultatet som overskud/underskud af virksomhed. Overskuddet eller underskuddet medregnes i den personlige indkomst. Der kan ske beskatning på op til 56,7% (topskat inkl. AM-bidrag), og et underskud vil kunne have samme skattemæssige værdi, hvis det kan modregnes i overskud fra anden personlig virksomhed eller lønindkomst. 

Ovenstående er gældende, når der sker beskatning efter personskattelovens regler, hvilket er udgangspunktet for beskatning af udlejningen, hvis man ikke positivt foretager sig andet Som alternativ til beskatning efter personskatteloven kan man i stedet vælge beskatning efter virksomhedsskatteloven. Valg af beskatning efter virksomhedsskatteloven giver mulighed for beskatning efter to ordninger:

  • Kapitalafkastordningen
  • Virksomhedsordningen.

Valget af beskatningsform (personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen) sker på tidspunktet for indsendelse af selvangivelsen for det aktuelle indkomstår. Ægtefæller kan uafhængigt af hinanden vælge beskatningsform, og der kan ske skift af beskatningsform fra år til år. Man skal dog være varsom omkring skifte af beskatningsform, hvis man har opsparede overskud i virksomhedsordningen, da disse i så fald kommer til beskatning.

Kapitalafkastordningen

Dette er den letteste ordning at administrere for udlejer. Ordningen sidestiller princippet om, at der ikke kan være forskel på, om man har investeret i obligationer eller en personlig virksomhed.

I dette tilfælde en udlejningsejendom. Afkastet af begge skal kunne beskattes helt eller delvist som kapitalindkomst.

Virksomhedsordningen

Dette er en mere kompleks ordning, som oftest kræver rådgivning og hjælp fra en revisor. Det vil dog som oftest medføre en større skattebesparelse end eksempelvis brug af kapitalafkastordningen ovenfor. De væsentligste forskelle mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen er, at der beregnes et mindre kapitalafkast i virksomhedsordningen mod, at der til gengæld gives fradrag i virksomhedens resultat for renteudgifterne. Derved er der mulighed for at opnå en højere skattemæssig værdi af rentefradraget. Underskud af virksomhed inklusiv renteudgifter vil kunne modregnes i anden personlig indkomst - eksempelvis løn.

Det debatteres på tidspunktet for udarbejdelsen af denne information, hvorvidt nye regler for visse anpartsselskaber og interessentskaber kan have indflydelse på fradragsretten for underskud fra forældrekøb. Dette gælder i tilfælde, hvor forældrene har købt og ejer lejligheden sammen.

in
Share
f
Share
Share