Forældrekøb

Forældrekøb har fået en opblomstring igen de seneste år.

Vi har derfor udarbejdet denne information, som på en kort og præcis måde beskriver de skattemæssige regler og muligheder ved forældrekøb. Informationen er på ingen måde udtømmende, hvorfor det altid anbefales, at man søger rådgivning hos en revisor.

Forældrekøb betyder i denne sammenhæng tilfælde, hvor forældrene køber en lejlighed, som det er meningen, at deres barn skal bebo. Typisk i forbindelse med at barnet skal studere.

Det kan være en del af planen, at barnet senere skal overtage boligen til minimumsprisen efter gavebestemmelserne med henblik på at benytte lejligheden som egen bolig i en periode og dermed opnå mulighed for et senere skattefrit videresalg.

Gave i stedet for lav husleje

Det ligger lige for, at man vælger at opkræve den lavest mulige husleje ved udlejning til barnet.

Det er samtidig også en naturlig løsning, at der opkræves en endnu lavere husleje, hvis barnet har vanskeligt ved at finansiere huslejen, eller hvis man ønsker at give en gave til barnet.

Hvis lejen afviger for meget i forhold til markedsniveauet, kan skattemyndighederne pålægge forældrene en merskat, fordi forskellen vil blive betragtet som en ikke fradragsberettiget gave til barnet.

Som alternativ til en lav husleje, kan der i stedet ske betaling af fuld markedsleje, og forældrene kan give en kontant gave, som kan finansiere huslejen. Derved undgås ovenstående risici og uhensigtsmæssigheder. Den afgiftsfrie gave kan i alt udgøre DKK 68.700 (i 2021). Hvis begge forældrene ejer boligen, udgør grænsen for betaling af gaveafgift det dobbelte beløb (DKK 137.400).

Den afgiftsfrie gave indgår desuden ikke i den personlige indkomst for barnet, hvorfor det ikke har betydning for størrelsen af den SU, som barnet evt. er berettiget til.

Kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen

Kapitalafkastordningen
Dette er den letteste ordning at administrere for udlejer. Ordningen sidestiller princippet om, at der ikke kan være forskel på, om man har investeret i obligationer eller en personlig virksomhed.

I dette tilfælde en udlejningsejendom. Afkastet af begge skal kunne beskattes helt eller delvist som kapitalindkomst.

Virksomhedsordningen
Dette er en mere kompleks ordning, som oftest kræver rådgivning og hjælp fra en revisor. Det vil dog som oftest medføre en større skattebesparelse end eksempelvis brug af kapitalafkastordningen ovenfor

De væsentligste forskelle mellem kapitalafkastordningen og virksomhedsordningen er, at der beregnes et mindre kapitalafkast i virksomhedsordningen mod, at der til gengæld gives fradrag i virksomhedens resultat for renteudgifterne. Derved er der mulighed for at opnå en højere skattemæssig værdi af rentefradraget. Underskud af virksomhed inklusive renteudgifter vil kunne modregnes i anden personlig indkomst - eksempelvis løn.

Det debatteres på tidspunktet for udarbejdelsen af denne information, hvorvidt nye regler for visse anpartsselskaber og interessentskaber kan have indflydelse på fradragsretten for underskud fra forældrekøb. Dette gælder i tilfælde, hvor forældrene har købt og ejer lejligheden sammen.

Salg af forældrekøbslejlighed

Efter en periode bliver det ofte aktuelt, at barnet ikke længere studerer og derfor enten flytter fra forældrelejligheden eller overtager lejligheden fra forældrene. Udgangspunktet vil i den forbindelse være, at forældrene skal beskattes af en eventuel avance fra salget af forældrelejligheden, da denne ikke har tjent til bolig for forældrene eller deres husstand. Barnet er ikke en del af husstanden længere, når det er flyttet i egen lejlighed.

Lad barnet købe forældrelejligheden
Det kan være omstændeligt at overdrage lejligheden til barnet inden et videresalg, således at der undgås eller sker minimering af en beskatning af en eventuel ejendomsavance. Der er desuden også nogle helt konkrete forhold, der skal være opfyldt, hvis det skal være muligt for barnet at sælge lejligheden skattefrit.

Derfor kunne det i stedet overvejes, at det er barnet, der køber lejligheden fra starten. Barnet optager lån i lejligheden fra kreditforening, bank og/eller forældrene. Dermed undgås besværlighederne omkring planlægningen af salget, med henblik på at undgå ejendomsavance ved salget. Barnet ville ved fraflytning i denne situation kunne sælge lejligheden skattefrit, da den har tjent til egen bolig.

Andelsbolig fremfor ejerbolig
Som et alternativ til at købe en lejlighed findes de ofte billigere andelslejligheder. Her er man som andelshaver medlem af en andelsboligforening og har brugsretten til en af foreningens andelsboliger.

Man skal dog være opmærksom på, at man som andelshaver i en andelsboligforening anses som lejer. Dette skyldes, at det er andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, mens ejere af andelsbeviser kun har en brugsret til en lejlighed. Er det forældrene, som har købt andelsbeviset, er disse således lejere og en eventuel udlejning af lejligheden til barnet sidestilles med fremleje af en lejelejlighed. En indkomst fra fremleje af en lejlighed anses ikke for virksomhedsindkomst.

Barnets udlejning
Det bør ligeledes indgå i overvejelserne, når der er anskaffet en forældrelejlighed, om det kunne være en mulighed, at barnet udlejer en del af lejligheden (værelsesudlejning). Som lejer kan man, hvis det er muligt i henhold til lejeaftalen og ejerforeningens vedtægter, foretage udlejning af værelser efter særligt gunstige skatteregler. Ved barnets udlejning er det vigtigt at være opmærksom på reglerne for henholdsvis langtids- og korttidsudlejning.

Udlejning af boligen

Når ejendommen er købt, påbegyndes den erhvervsmæssige udlejning. Skattemæssigt er der tale om erhvervsmæssig udlejning, da forældrene ved forældrekøb ikke selv anvender ejendommen til egen bolig, hvorfor man reelt som forældre bliver selvstændigt erhvervsdrivende og i den forbindelse skal have en udvidet selvangivelse.

Det betyder også, at man skal opgøre og selvangive over- eller underskud fra udlejningen. Der er en lang række skattemæssige regler, som man derfor skal have in mente, når man påbegynder den erhvervsmæssige udlejning.

Der skal bl.a. aftales en husleje, som skal svare til markedsværdien. Ved markedsværdien forstås, hvad der ville blive krævet i husleje for et sammenligneligt lejemål mellem 2 uafhængige parter. Lejeaftalen og den fastsatte markedsværdi behøver ikke være udtryk for, hvad der rent faktisk bliver betalt i husleje af barnet. Barnet kan godt betale en mindre husleje, hvilket imidlertid har nogle skattemæssige og likviditetsmæssige konsekvenser for forældrene og kan have skattemæssige konsekvenser for barnet.

Forældrene skal medregne, hvad der svarer til markedsværdien til den skattepligtige indkomst ved opgørelse af resultatet af udlejningen. Dette uanset, at barnet evt. har betalt mindre. Dette kaldes for den objektive udlejningsværdi, som er, hvad forældrene skal beskattes af, og ikke hvad der rent faktisk er blevet betalt i husleje.

Udlejningsregnskab ved forældrekøb

Skattestyrelsen offentliggør hvert år en blanket (04.022), som kan anvendes til opgørelse af årets resultat for udlejningen. Det kræver naturligvis, at man også kender eksempelvis definitionen for vedligeholdelse kontra forbedringer, hvis det skal være muligt at udfylde skemaet korrekt. Skemaet er imidlertid en god hjælp til, at man husker alle elementer ved opgørelse.

Fradrag for vedligeholdelse
Skattemæssigt er det alene muligt at opnå fradrag for vedligeholdelsesudgifter. Udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end på anskaffelsestidspunktet, anses for forbedringsudgifter. Disse kan ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen.

Ved bedømmelse af, om en udgift til eksempelvis vinduer, tag, køkken, nye lofter eller maling er vedligeholdelse, og dermed en fradragsberettiget udgift, vurderes ud fra standen på ejendommen på det tidspunkt, hvor man påbegyndte udlejningen (ofte tidspunktet for anskaffelse af ejendommen). Hvad der bringer ejendommen i bedre stand end på dette tidspunkt, anses for værende ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter.

Der gælder dog særligt gunstige skatteregler for fradrag for vedligeholdelse i de 3 første år, man ejer ejendommen.

Ejendomsværdiskat
Hvis man har erhvervsmæssig udlejning af en ejendom – en-, tofamilieshus eller ejerlejlighed -skal der ikke betales ejendomsværdiskat af denne ejendom. Det skyldes, at ejendommen, når den er erhvervsmæssigt udlejet, ikke anses for værende til rådighed for ejeren af ejendommen. Dette gælder også for forældrekøb.

Beskatning af resultatet
Når der foreligger erhvervsmæssig udlejning, beskattes resultatet som overskud/underskud af virksomhed. Overskuddet eller underskuddet medregnes i den personlige indkomst. Der kan ske beskatning på op til 56,7% (topskat inkl. AM-bidrag), og et underskud vil kunne have samme skattemæssige værdi, hvis det kan modregnes i overskud fra anden personlig virksomhed eller lønindkomst. 

Ovenstående er gældende, når der sker beskatning efter personskattelovens regler, hvilket er udgangspunktet for beskatning af udlejningen, hvis man ikke positivt foretager sig andet. Som alternativ til beskatning efter personskatteloven, kan man i stedet vælge beskatning efter virksomhedsskatteloven. Valg af beskatning efter virksomhedsskatteloven giver mulighed for beskatning efter to ordninger:

  • Kapitalafkastordningen
  • Virksomhedsordningen.

Valget af beskatningsform (personskatteloven, kapitalafkastordningen eller virksomhedsordningen) sker på tidspunktet for indsendelse af selvangivelsen for det aktuelle indkomstår. Ægtefæller kan uafhængigt af hinanden vælge beskatningsform, og der kan ske skift af beskatningsform fra år til år. Man skal dog være varsom omkring skifte af beskatningsform, hvis man har opsparede overskud i virksomhedsordningen, da disse i så fald kommer til beskatning.

Vi hjælper gerne

Der er mange muligheder for optimering ved køb af en forældrelejlighed, og tager man den forkerte beslutning, kan det resultere i en forkert beskatning.

Når lejligheden skal sælges, eventuelt til barnet, eller udlejes til en ny lejer, skal der ligeledes tages nogle valg, som kan få skattemæssige konsekvenser. Der er således mange faldgruber ved forældrekøb. Derfor bør der altid søges rådgivning ved køb og salg af forældrelejligheder hos en revisor.