Drop tommelfingerregler, når du omlægger lån

Der findes mange tommelfingerregler indenfor den finansielle verden. De opstår i et forsøg på at forsimple noget komplekst til en nem huskeregel. Netop heri ligger problemet.

Vejledende tommelfingerregler vildleder

En groft forsimplet huskeregel er nemlig ikke det bedste udgangspunkt for at træffe de rette beslutninger. Alligevel benyttes de ofte – både hos kunde og rådgiver desværre. Med dårlige valg til følge. 

Du kender sikkert selv mange af dem. Når det gælder pensionsindbetalinger, har du måske hørt, at du skal have 80 pct. af din nuværende indkomst, når du bliver pensionist. Eller når du investerer, så er obligationer altid det sikreste, du kan investere i.

Hver især bærer disse tommelfingerregler en vis sandhed, men ikke hele sandheden. Selvfølgelig kan de være brugbare som en form for let rettesnor, men hvis de følges ukritisk, så risikerer du forkerte beslutninger.

Realkreditmarkedet er fyldt med tommelfingerregler

Realkreditlån er et område med flere tommelfingerregler. F.eks. at det kun kan betale sig at konvertere lån, hvis der er minimum to procentpoints forskel på den nuværende og nye rente. Eller at lånet skal være på mere end en halv mio., hvis det skal kunne betale sig at lægge om. Det kunne også være, at man skal undgå rentetilpasningslån, da de altid er dyre at komme ud af før tid.

Lige nu ser vi endnu en tommelfingerregel for realkreditlån, som spænder ben for den rigtige beslutning hos mange låntagere. Den lyder, at hvis du vælger fast rente, skal du vælge det lån, der er tættest på kurs 100.

Det er rigtigt, at det valg sikrer dig mindst muligt kurstab. Det er der også fornuft i, men prisen for at opnå den fordel, der er ved at have en optagelseskurs så tæt på 100 som muligt, skal du huske at holde op imod, hvad du betaler for det. Og aktuelt betaler du altså forholdsvis meget for den fordel. Derfor kan det i mange tilfælde vise sig at være et dårligt råd. Alligevel oplever vi, at mange har fået det.
 

5 pct. lån er et aktuelt eksempel

Det konkrete eksempel er det aktuelle 5 pct. lån, som du den seneste tid har skulle vælge, hvis du følger nævnte tommelfingerregel for lån med fast rente. Valget har en fordel, men ulemperne overskygger i dette tilfælde, og har du gjort det i den foregående periode, kan du have snydt dig selv for et betydeligt beløb. 

Har du lånt 1 mio. og eksempelvis valgt 4 pct. lånet med 10 års afdragsfrihed, så ville du (med kurserne i skrivende stund) skylde 1.041.000 kr., mens du ved samme type 5 pct. lån ville skylde 1.011.000 kr. I begge tilfælde har du fået 1 mio. kr. i hånden, dog minus omkostninger til långiver. På papiret har 5 pct. lånet altså den fordel, at din obligations-restgæld er mindre. 

Dette gælder dog kun, hvis du beholder lånet til det løber ud til kurs 100. Eller hvis renten falder og du har ønske om at udnytte muligheden for at indfri til kurs 100. Hvis renten falder og du vil nedkonvertere til et 2 eller 3 pct. lån, så udnytter du den indbyggede mulighed, du har, til at kunne indfri til kurs 100. I dette scenarie vil du kunne indfri 5 pct. lånet til 1.011.000 kr., mens du med 4 pct. lånet skulle tilbagebetale 30.000 kr. mere ved indfrielsen.

Få styr på scenarierne

Dette er den ene grund, der taler for valget af 5 pct. lånet. Det, der taler imod, er at du naturligvis betaler den højere rente (fra 4 til 5 pct.). Der vil være en forskel på ca. 9.000 kr. årligt – efter Skat vil det være ca. 6.200 kr.

Der var ca. 30.000 kr. i forskel på gælden i de to lån, hvilket betyder, at du i løbet af ca. fem år vil have betalt mere i rente, end du kan risikere at betale ekstra ved indfrielse til kurs 100. Så efter fem år vil 4 pct. lånet i alle tilfælde være billigere i de resterende 25 år. Og i scenariet, hvor du beholder lånet helt til udløb vil 4 pct. lånet være ca. 125.000 kr. billigere.

Hvad så hvis scenariet er, at renten stiger og du ønsker at indfri din gæld? Her vil 4 pct. lånet klart være det bedste valg. Det vil både være billigere, mens du har det, men vil altså også falde mere i kurs end 5 pct. lånet, og dermed får du en større skattefri kursgevinst ved indfrielsen.  Forbliver renten uændret, eller vælger du ikke at konvertere under-vejs, er 4 pct. lånet som nævnt også bedst. 

Det er altså kun i scenariet, hvor renten falder mærkbart indenfor 5 år, at 5 pct. lånet viser sig at være det bedste lån. Fordelen bliver her mindre år for år, og til sidst er den væk. Så hvorfor ikke vælge det lån, som er markant bedre i to scenarier, fremfor at vælge det, der er lidt bedre i et scenarie. 
 

I den sammenhæng skal du også huske på, hvorfor du i det hele taget skal vælge fast rente. Det er sandsynligvis fordi, du tror at renten skal stige, og du dermed kan indfri med kursgevinst til den tid. Eller det kan være fordi, du blot vil købe dig noget sikkerhed og ikke spekulere i konverteringer. Dvs. at du så typisk vil beholde lånet i mange år. I begge tilfælde var 4 pct. lånet det mest fordelagtige, og i perioder har det været endnu mere end nu. Vælger du 5 pct. lånet, som tommelfingerreglen anbefaler, så vælger du et fastforrentet lån, som klarer sig bedst i det scenarie, hvor renten falder og her sparer du maksimalt 30.000 kr. pr. mio. Hvor du til gengæld kan risikere at have betalt 125.000 kr. mere, hvis renten ikke falder og du beholder lånet til udløb.

Det kræver en indsats at træffe de rette beslutninger

Ja, det er og bliver komplekst, og derfor skal du ikke træffe dine beslutninger alene baseret på generelle regler. Sådanne regler tager hverken højde for din unikke situation eller uregelmæssigheder i markedet. Så selvom tommelfingerreglerne i en del tilfælde er det rigtige valg, så kan konsekvenser ved at træffe et forkert valg være så store, at du ikke må lade beslutningen bero alene på den.

Forstå dine fordele og ulemper ved de forskellige scenarier, og vær samtidig bevidst om, at der er ting, ingen af os kan forudse. Bl.a. hvordan renten udvikler sig i fremtiden. Men det gør det ikke mindre vigtigt at forholde sig kritisk og sætte sig ind i tingene – og evt. få hjælp hertil.