Rentekurven er normaliseret – hvad betyder det for dit valg af realkreditlån?
Boligmarkedet har den seneste tid budt på både prisstigninger og et øget aktivitetsniveau. Vi ser nu at antallet af bolighandler er tilbage på et højt niveau. Det betyder, at valg af lån til finansiering er aktuelt for mange. Samtidig har ECB igen foretaget rentenedsættelser og vi har nu fået en mere normal rentekurve, end vi har haft de seneste par år. Hvad betyder det? Hvilket lån skal du vælge, og skal du genoverveje det, du allerede har valgt?
Normaliseret rentekurve
Som vi i tidligere artikler har berørt, har rentenedsættelserne fra ECB allerede været priset ind i markedet, fordi forventningen har været, at netop det ville ske.
Det har i en periode resulteret i en atypisk rentekurve, hvor spændet mellem den korte og lange rente har været mindre og hvor den mellemlange rente har været billigere end den korte. Altså har vi set at eksempelvis F5-lånet i en periode har været billigere end et F-kort lån.
Nu, efter de seneste rentenedsættelser, har vi igen en mere almindelig rentekurve. Det betyder mere normale forhold, hvor en variabel/kort rente (f.eks. F-kort) nu er billigere end både en mellemlang rente (f.eks. F5) og den lange rente, altså den 30-årige rente.
Rentebegrebet kort fortalt
Lad os i den forbindelse stikke et lille spadestik dybere i rentebegrebet. Når vi taler om rente, kan det nemlig være mange ting. Vi har den korte rente, som også kaldes den variable, og som vi kender i et halvt eller nogle få år. Den lange rente, som vi kender i 20-30 år, og derimellem den mellemlange rente, som vi kender i ca. 5-15 år. Altså er der forskel på, om vi taler variabel eller fast rente og i hvor lang tid renten i så fald faktisk er fast.
Vi har som nævnt haft en usædvanlig kurve, hvor den korte rente lå højt på lige omkring 4 pct., F5 på ca. 2,5 pct. og den lange rente lå og skiftede lidt mellem 4-5 pct. Normalt vil den korte rente være billigst og den lange rente dyrest.
Nu, hvor ECB har sat renten ned og der er generel usikkerhed, er det oplagt at tro, at den lange rente ville følge med ned. Men den er aktuelt en kvart procent højere end for tre måneder siden. Det skyldes, udover at den lange rente generelt er steget, at realkreditrenten derudover har et risikotillæg. Du betaler mere på en realkreditobligation end på en dansk statsobligation, fordi førstnævnte er forbundet med større usikkerhed.
Hvis obligationsinvestorerne vil have mere risikotillæg, skal boligejerne betale mere i rente. Da obligationerne bag de lange lån med fast rente, løber i op til 30 år, så spiller rikotillægget også i højere grad ind. Dem med fast rente bliver derfor mere påvirket af risikotillægget end dem med kort rente/korte obligationer. Så renten, du som boligejere betaler, er ikke kun et spejl af renteudviklingen, men også tiltroen til boligmarkedet og bankerne på kort og lang sigt.
Hvad betyder det for dit valg af lån?
Den aktuelle rentesituation er der således ikke noget særligt ved. Men med normaliseringen kan det nu være nemmere for dig som låntager at gøre dig overvejelser om, hvad der er vigtigst for dig, når du skal vælge mellem kort, mellemlang og lang rente.
De tre vigtigste parametre, der spiller ind på, hvilket lån du skal vælge, og som du skal prioritere imellem, er budgetsikkerhed, afvikling på gæld og likviditet på den korte bane. Du kan ikke få det hele, så hvis du vil have det ene, må du gå på kompromis med et eller begge de andre parametre. Alle tre har sine fordele og ulemper, og bør indgå i dine overvejelser.
Hvis du har et fastforrentet lån, kan du overveje at spare penge, ved at skifte til en variabel rente, som nu er det halve af den faste. Men du skal spørge dig selv, hvorfor du valgte den faste rente i første omgang. Var det for sikkerheden eller fordi prisen var næsten den samme som den korte og mellemlange på daværende tidspunkt?
Hvis du allerede har en variabel rente, skal du overveje, om du skal låse den fast i for eksempel fem år. F5-renten er stadig relativt billig og lige nu kun ca. en halv pct. dyrere end den korte rente. Har du allerede kort rente, har du ventet tålmodigt på at den skulle komme ned igen, så du kan få besparelsen ved at have kort rente – så længe det varer.
Centralbankerne styrer den korte rente, mens investorerne styrer den lange...
Du kan ikke vælge rigtigt eller forkert
Du vælger mellem forskellige fordele og ulemper, og med en normalisering af rentekurven, kan de være nemmere at forholde sig til og regne på lige nu. Nu kan du jo se, at du får en billigere rente, ved at tage risikoen med en variabel rente – og omvendt, hvad det koster at have sikkerheden i enten 5 eller 30 år.
Det behøver ikke at være et spørgsmål og enten eller. Du kan også vælge en kombination af kort og lang rente. I perioder vil du have fordelene af dit variabelt forrentede lån med lav rente som nu, hvor du kan spare et par procent om året. I andre perioder, hvis renten stiger, har du fordel af ikke at bekymre dig om den del af dit lån, der er fastforrentet, og du får måske også mulighed for en konverteringsgevinst, ved at kursværdien på dit fastforrentede lån falder. Det behøver ikke være en 50/50 deling. Det kan afhænge af lånets størrelse og af din finansieringsstrategi.
Tænk dig godt om
I disse overvejelser er de adfærdsregulerende bidragssatser også vigtige. Tænk dig godt om, inden du tager afdragsfrihed på den yderste del af lånet. Det er omkostningsfuldt og kan tale for, at du splitter lånet op i to, hvis du ønsker afdragsfrihed og skylder mere end 60 pct. af boligens værdi.
Vær samtidig ydmyg i forhold til fremtidsforudsigelser om rentens udvikling. Ingen ved med sikkerhed, hvordan rentesituationen ser ud om et år eller fem. Der er fortsat en forventning om, at den korte rente skal længere ned endnu. Men vi ved det ikke.
Sker det, og hvis den lange rente stadig er 4 pct., begynder det at koste 2,5 pct. at kende renten i 30 år, hvilket kan være lidt dyrt i forhold til historisk udvikling. Formentlig vil den lange rente dog følge med ned på et tidspunkt. Det kan kun tiden vise. Husk i den sammenhæng på, at det er centralbankerne, der styrer den korte rente, mens investorerne styrer den lange. Så der er en række faktorer, der spiller ind og gør renten til en kompleks størrelse.
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
