Ny mulighed ved konvertering af lån – skal du lægge om?

Med udgangen af oktober måned følger den kvartalsvise opsigelsesfrist på realkreditlån. Overvejer du at omlægge lån, er der derfor penge at spare, ved at træffe beslutningen inden d. 31. oktober 2020. Faktisk helt op til tre måneders rente.

Attraktiv finansiering i dag, i morgen kender vi ikke

Aktuelt er det en fast rente på 0,5 eller 1 pct., der er i spil, og når du overvejer dine låneomlægningsmuligheder, er der nu tre lån at vælge imellem. Tidligere har du måtte nøjes med to. Et med afdrag og et uden afdrag i 10 år. Nu er det også muligt at vælge afdragsfrihed i 30 år.

1 pct. lånet uden afdrag har længe haft en kurs tæt på 100 og er i skrivende stund over. Lånet med 10 års afdragsfrihed ligger ca. 1-1,5 kurspoint under den med afdrag, mens kursen på lånet med 30 års afdragsfrihed ligger endnu lavere, ca. 2,5 kurspoint under den med afdrag. Men kurserne varierer løbende og tingene kan se anderledes ud i morgen, om en uge eller om nogle måneder.

Dårligere kurs på afdragsfrihed er ren matematik

Lad os tage et spadestik dybere i den nye lånemulighed og se nærmere på, hvilke overvejelser der knytter sig til de 30 års afdragsfrihed.

Umiddelbart virker det som en ulempe at kursen er dårligere. Men her skal du huske på, at det er en fair pris at betale for ikke at afdrage på sit lån og således have pengene til rådighed i længere tid. Lånet med 10 års afdragsfrihed har også en lidt dårligere kurs end lånet med afdrag.

Sådan er det, fordi investorerne får deres penge tilbage senere, og med 30 års afdragsfrihed er det endnu senere. Det er ren matematik. Når man får pengene på et senere tidspunkt, er de mindre værd, og derfor skal renten også være en smule højere og kursen en smule lavere. Derfor skal der ikke lægges så meget i at kursen er dårligere, men det kan selvfølgelig betyde noget i forhold til, om du har lyst til at konvertere eller ej.

30 års afdragsfrihed giver nye muligheder

Realkredit Danmark har i nogle år tilbudt 30 års afdragsfrihed på flexlån i form af FlexLife. Der har været fin efterspørgsel efter produktet, men nu, hvor muligheden også er til stede ved fast rente, bliver det mere interessant.

Det gør det for flere målgrupper. Bl.a. for pensionister, som måske tidligere har fået at vide, at de ikke kan få afdragsfrihed og låne deres ejendom op, fordi de som pensionister ikke har en indkomst, der er høj nok. Her giver det nye lån nye muligheder for at opnå 30 års afdragsfrihed i god tid inden pensionsalderen og du kan således være sikker på, at der også er afdragsfrihed et godt stykke ind i pensionisttilværelsen.

Et andet sted, hvor det nye lån kan blive nyttigt, er andelsboliger og udlejningsejendomme. Her er der ikke samme incitament til at afdrage, da ejertiden på ejendommen ofte er meget lang og ikke styret af, om en enkelt beboer har behov for at flytte. 30 års afdragsfrihed kan derfor give god mening. Så det er et fint produkt, der kan være aktuelt i flere sammenhænge.

Det kan selvfølgelig også bruges i andre tilfælde. Fælles er, at efter 30 år skal lånet indfries helt, men mange vil have solgt ejendommen inden og dermed alligevel have indfriet lånet i den forbindelse. Har du ikke solgt, men har din ejendom holdt sin værdi, kan du lave et nyt lån, sandsynligvis med ny afdragsfrihed.

Her kan det give mening at lægge om

Har du et 2 pct. lån eller højere, er det oplagt at undersøge dine muligheder for omlægning. Har du et 1,5 pct. lån, kan det også være en god ide. Måske ikke isoleret set, men i en større sammenhæng, kan det ofte give mening. Enten hvis du har store lån eller hvis du alligevel ønsker at ændre på noget.

Det kunne netop være et ønske om at ændre på afdragsfri periode, eller et ønske om at hjemtage tillægsbelåning for at hente noget provenu hjem og derigennem indfri anden gæld.

Lad os tage et eksempel. Har du i dag et lån med 1,5 pct. i rente og med 10 års afdragsfrihed, hvoraf de otte er tilbage, og du har et ønske om at få 30 års afdragsfrihed, så er det isoleret set måske ikke oplagt at konvertere til et 1 pct. lån. Men handler det om at komme over i 30 års afdragsfrihed og du så samtidig sparer 0,5 pct. på renten, så kan kombinationen af de to parametre til sammen gøre, at det giver mening at konvertere lånet.

Du sparer godt nok kun 0,5 pct. i rente, så der vil gå nogle år, inden du har tjent omkostningerne hjem igen – også selvom du ikke har et særligt stort kurstab. Alligevel kan det være det rigtige for dig i situationen.

Det kan også være, at du har flexlån og dermed nu igen har mulighed for at komme over i en meget lav fast rente. Og så er der dem, der på ny kan overveje, om det skal være 0,5 pct. eller 1 pct. i rente. Det afhænger af kursen og af, hvor spekulativ du er. Ja, og så er der nu den 30 års afdragsfrihed, som du også kan tænke ind i din økonomiske planlægning.

Tror du derimod, at renten skal falde yderligere, så skal du ikke lægge om nu, men i stedet håbe på at 0,5 pct. lånet kommer i en bedre kurs, eller blive i en variabel rente.

Jokeren er en potentiel fremtidig kursgevinst

Udover den løbende besparelse ved en konvertering i form af en lavere rente, har du ved omlægningen nogle omkostninger til banken og der kan som nævnt være noget kurstab. Efter et antal år har du tjent disse omkostninger hjem i rentebesparelse – det er din breakeven, som er central i forhold til dit regnestykke.

Derudover er der den mere ubekendte størrelse, konverteringsgevinsten, som potentielt kan få stor værdi for dig senere. På et lån med lavere rente har du nemlig en større konverteringsgevinst, ved en rentestigning i fremtiden. Den der eksempelvis beholder 1,5 pct. lånet tjener således ikke så meget på en fremtidig konvertering, som den der fik lagt om til 1 pct. eller 0,5 pct. Gevinsten er ca. 4 pct. større på 1 pct. lånet ift. 1,5 pct. lånet, hvis omlægningsmuligheden kommer indenfor de næste 3-5 år.

Det handler altså om at få lavet det korrekte regnestykke i forhold til, hvad det koster at lægge om og hvad du kan spare fremover. Det skal holdes op i forhold til hinanden og så skal din øvrige økonomi og andre ønsker til ændringer i lånet tænkes ind også. Og til sidst skal de mere uforudsigelige parametre som renteudviklingen og evt. egen holdning hertil også medtages - og så du kan træffe din beslutning på det rette grundlag.