Ejendomsværdiskat på udenlandske ejendomme
Fra og med indkomståret 2024 er der på grund af de nye ejendomsskatteregler i Danmark sket ændringer af både procentsatserne for ejendomsværdiskat og beregningsgrundlaget af ejendomme i udlandet.
Beregningsgrundlaget
Beregningsgrundlaget har til og med indkomståret 2023 været den laveste værdi af enten ejendommens faktiske anskaffelsessum, indekseret tilbage til henholdsvis 1. januar 2001 tillagt fem procent og 1. januar 2002 eller ejendomsværdien i det pågældende indkomstår. Disse tre grundlag har hvert indkomstår skullet oplyses på årsopgørelsen.
Fra 2024 og frem skal der i stedet beregnes en handelsværdi, hvis ikke der findes en udenlandsk ejendomsvurdering, der kan sidestilles med den danske vurdering. For de fleste ejendomme vil det være den beregnede handelsværdi, der skal oplyses på årsopgørelsen, da der ikke findes offentliggjorte afgørelser, hvor skattemyndighederne konkret har godkendt et andet lands ejendomsvurderinger.
Nyt på årsopgørelsen for 2024
På opgørelsen vil der mangle nogle rubrikker i forhold til tidligere år, fordi der ikke længere skal oplyses tre beregningsgrundlag. Nu skal der kun selvangives ét grundlag – handelsværdien.
Beregning af handelsværdien
Handelsværdien beregnes med udgangspunkt i den faktiske anskaffelsessum, der herefter indekseres med et prisindeks for det land, hvor den pågældende ejendom er beliggende.
For svenske ejendomme gælder der et særligt prisindeks, der er godkendt af Skattestyrelsen.
Som noget nyt er der for ejendomme beliggende i Storbritannien godkendt et særskilt britisk indeks, der angiver prisudviklingen for nærmere bestemte områder og bydele samt for den enkelte ejendomstype.
Hvis ikke der findes et godkendt indeks for et konkret land, skal der anvendes et dansk indeks for ejendomme af den pågældende type.
Handelsværdien foretaget efter et skøn
Hvis ikke handelsværdien er beregnet på baggrund af indekstallene, er det i stedet muligt at foretage et skøn – f.eks. på baggrund af en dokumenteret handelsværdi. Det fremgår ikke nærmere, i hvilke tilfælde et skøn over handelsværdien kan træde i stedet for en indekseret handelsværdi.
Det er derfor uvist, om en vurdering fra en lokal ejendomsmægler i det pågældende land vil kunne anvendes i stedet for indekseringen, og det må vise sig, hvordan Skattestyrelsen tolker denne mulighed.
Det er dog værd at nævne, at hvis en skønnet handelsværdi anvendes, vil beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskat kun udgøre 80 procent. Det, der i de danske ejendomsvurderinger også kaldes forsigtighedsprincippet.
Forsigtighedsprincippet gælder derimod ikke, hvis beregningen sker ud fra indekseringstallene.
Frist 1. juli 2025
Indekstallene for 2024 er offentliggjort, og handelsværdien kan således beregnes og oplyses i forbindelse med årsopgørelsen for 2024, senest 1. juli 2025.
Har man købt en ejendom i udlandet i løbet af 2025, er fristen for oplysning om handelsværdien først aktuel i forbindelse med årsopgørelsen for 2026. Der skal således ikke oplyses noget om ejendomskøb i 2025 på selvangivelsen for 2024.
Skatterabat
Ejendomme i udlandet er ligesom de danske ejendomme omfattet af reglerne om skatterabat, hvis ejeren er en fysisk person, og ejendommen er overtaget senest 31. december 2023.
Skatterabatten beregnes på baggrund af forskellen i ejendomsværdiskat fra 2023 til 2024 og efterfølgende stigninger i 2025 og frem omfattes ikke af rabatten. Derfor er handelsværdien i 2024 yderst vigtigt, da skatterabatten ellers vil være forkert.
Vi kan hjælpe
Hvis du ejer fast ejendom i udlandet og har spørgsmål til ejendomsværdiskatten heraf, så kontakt din daglige revisor eller Beierholms skatteafdeling.