Renten stiger – skal du omlægge dit lån?

Opkonvertering bringes nu i spil

Har du et 0,5 pct. lån eller et 1 pct. lån af en vis størrelse, bør du overveje, om det kan have værdi for dig at lægge om til et 1,5 pct. eller måske snart et 2 pct. lån.

Når du omlægger dit realkreditlån, står du som udgangspunkt med tre forskellige muligheder. Du kan nedkonvertere, hvilket betyder, at du går ned i rente. Du kan opkonvertere, hvilket betyder, at du går op i rente. Og så kan du skråkonvertere, hvilket betyder, at du veksler mellem fast og variabel rente. 

Alle har de sine fordele og ulemper, men lige nu, hvor renten stiger, er det opkonvertering, som kan blive relevant for mange.
 

Skær en luns af din restgæld

Ved en opkonvertering spekuleres der i at opnå en kursgevinst, som i øvrigt er skattefri, så du dermed kan minimere din restgæld. Du vil dog få en højere løbende renteomkostning, som inden for en årrække, typisk 8-12 år, afhængig af låntype og omlægningsomkostninger, samlet vil blive højere end det du har sparet på restgælden her og nu. Det er altså dit ”break-even”.

Inden da skal du gerne have mulighed for igen at kunne konvertere ned i rente, skifte til et variabelt lån eller det skal blive aktuelt for dig at sælge din bolig.

Regneeksemplet viser, hvordan en opkonvertering fra et 0,5 pct. lån til et 1,5 pct. lån vil påvirke din finansiering.
 

 

Eksisterende lån på 0,5 %:

Restgæld kr. 1.000.000 med afdrag, restløbetid 28 år

Månedlig ydelse (efter skat) i dag = kr. 3.498

Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 1,5 % = -78.634

 

Nyt lån 1,5 %:

Ny restgæld kr. 938.000 med afdrag, kurs 98, restløbetid 30 år

Ny månedlig ydelse (efter skat) = kr. 3.295

Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 1,5 % = -51.683

Du sikres kursgevinsten ved indfrielse af lånet, så selvom renten stiger, vil den månedlige nettoydelse i dette tilfælde være lavere, da restgælden er mindre og fordi det er et lån med afdrag. Forskellen i netto nutidsværdien viser den samlede udgift ved at beholde lånet med en forventet inflation på 1,5 pct. 

Og fordi rente plus bidragssats efter rentefradrag er lavere end den forventede inflation, er der en gevinst ved at låne. Gevinsten på det nye lån er mindre og det er altså samlet set ca. kr. 27.000 dyrere med det nye lån, hvis ikke det igen laves om på et tidspunkt, og helst inden det førnævnte break-even.
 

Den skrå konvertering er også en mulighed

En sådan opkonvertering skal betragtes som spekulativ, da du går efter en kursgevinst, samtidig med at du går op i rente med tro på et senere rentefald. Du kan jo også vælge sikkerheden i at blive i den faste lavere rente, du har nu. 

En anden mulighed i det aktuelle rentescenarie er skråkonvertering, hvor du som nævnt går fra fast rente til variabel rente. Faktisk er det på papiret den mest optimale konvertering, da du kan minimere din restgæld, uden nødvendigvis at skulle betale en højere rente på det nye lån. Men det er også den konvertering, der er sværest at ramme rigtigt, da den kun giver mening på en rentetop.

Den har nemlig den ulempe, når du går fra fast til variabel rente, at du afskærer dig fra muligheden for på et senere tidspunkt igen at opkonvertere med kursgevinst til følge (hvis renten skulle stige yderligere) - og så løber du en renterisiko med variabel rente.

Skal du skråkonvertere, skal du altså tro på, at renten er på toppen og skal ned igen. Når den så på ny er i bund, kan du gå tilbage til fast rente. Men det er altså svært at time korrekt. Og der findes ingen sikre modeller til at forudse renteudviklingen.
 

Psykologi kan påvirke dømmekraft

I det hele taget er timing en svær øvelse, når det kommer til låneomlægning. Vi ser det ofte. Når renten er lav, tøver mange med at vælge fast rente. Men så snart renten begynder at stige, gør efterspørgslen på fast rente det samme, hvilket jo helst skulle ske, inden rentestigningen sætter ind.

Samme psykologiske mekanismer ser vi, når det handler om investering. Det er grådighed og frygt, som påvirker vores dømmekraft. Vi vil have mere, når renten er lav og bliver nervøse for, hvad der venter, når renten stiger.
 

Få beslutningsgrundlaget på plads

Fik du tilvalgt fast rente, mens den var 0,5 eller 1 pct. skal nu til at tage stilling til, om det har værdi at foretage en ny låneomlægning. Er der en betydelig besparelse at hente og hvordan tror du renteudviklingen bliver fremover. Samtidig skal du gøre op med dig selv, om du ønsker at give afkald på et lån med 0,5 pct. rente de næste 30 år.

For at skabe det rette beslutningsgrundlag, er du nødt til at se din økonomi og renteudviklingen i det store billede. Og husk så på, at en væsentlig grund til renten nu er steget, er en forventning om en højere inflation i nær fremtid – og har du gæld, er inflation din ven. 

Så hold hovedet koldt, undersøg dine muligheder og sørg så for at vælge den finansieringsløsning, der tjener dig bedst. Selv små optimeringstiltag kan skabe store fordele for din økonomi på den lange bane.
 

Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.

Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan filføre dig og din økonomi.

Kontakt os for en uforpligtende snak