Skær en luns af din restgæld med opkonvertering

Beierholm-Finansiel-Rådgivning-andelsboligforening.jpg

I de sidste mange år har renten været faldende og mange har nydt godt af en lav rente. Det har handlet om nedkonvertering, som for de fleste er en ”no-brainer”. Nu stiger renten og muligheden for opkonverting bringes i spil. Men det har ikke helt samme appel at skulle gå op i rente. Alligevel kan det give mening.

En psykologisk barriere

Hvem ønsker en højere rentebetaling? Og hvad nu hvis renten ikke ændrer sig de næste mange år? Så bliver det nemt en dårlig handel. Opkonvertering har et element af spekulation og er derfor også forbundet med en anden risiko. Derfor er det ikke en lige så nem beslutning som at gå ned i rente.

Disse psykologiske barrierer holder mange fra at overveje opkonvertering eller måske vente på en endnu bedre timing. Men det kan altså være en god mulighed og i nogle situationer kan beslutningen være nemmere end i andre. 

Her bliver opkonvertering relevant

Det gælder særligt et scenarie, der kan være typisk for mange lige nu. Flere har nemlig omlagt til et 1 pct. lån. Flere har anden og dyrere gæld ved siden af realkreditlånet, f.eks. et banklån. Og flere har en ejendom, som er steget i værdi. I en sådan situation, kan opkonvertering være relevant.

Her er der nemlig mulighed for at skære en luns af sin restgæld og opnå en lavere belåningsprocent, hvilket kan give en ikke uvæsentlig besparelse i bidragssatsen – særligt hvis du har afdragsfrihed, eller som nævnt et banklån. Her bliver opkonvertering et interessant regnestykke for dig.
 

Udover at restgælden nedbringes, og renterne dermed spares på det dyrere banklån, er der også en ydelsesforskel på det gamle og nye lån...
Beierholm Finansiel Rådgivning

Mindre restgæld

Vi har et højt aktuelt eksempel fra en kunde, hvor den nuværende ejendom er vurderet til 2,9 mio. og der er et eksisterende 1 pct. realkreditlån på 2.335.000 kr. uden afdrag. Dertil et banklån på 200.000 kr. og med en restløbetid på 4,5 år.  Ved en opkonvertering til et nyt 2 pct. lån (også med 10 års afdragsfrihed) kan det nuværende 1 pct. lån indfries til kurs 91, hvilket betyder, at der kun skal afleveres 2.125.000 kr. 

Derudover er ejendommens værdi i dette tilfælde steget til 3 mio. (altså 100.000 kr. op). Der lånes op til de 80 pct. og hjemtages nyt lån til kurs 99. Inkl. omkostninger bliver det på ca. 2,45 mio. Det sikrer en kursgevinst, eller et provenu, på 275.000 kr. Dermed kan den samlede restgæld nedbringes, ved at indfri banklånet på de 200.000 kr. og tilmed have yderligere 75.000 kr. disponibel til evt. andre behov og/eller omlægningsomkostninger.

Lavere månedlig ydelse

Udover at restgælden nedbringes, og renterne dermed spares på det dyrere banklån, er der også en ydelsesforskel på det gamle og nye lån.

I dette scenarie blev der før betalt 4.050 kr. på realkreditlånet plus 4.200 kr. på boliglånet. Nu betales der, pga. den højere rente, 6.300 kr. på realkreditlånet, men intet på boliglånet, som jo er indfriet. Så selvom renten er fordoblet, opnås et samlet ydelsesfald på 1.900 kr. månedligt. Vælges der i stedet et lån med afdrag, nu hvor boliglånet er væk, vil den månedlige ydelse lyde på ca. 11.200 kr.

På den lange bane vil det nye lån være dyrere i rentebetaling, men der går mere end 10 år før konverteringsgevinsten er ”spist op” af den højere rente. Det er usandsynligt at renten ikke ændrer sig igen i løbet af de næste 10 år, og at der dermed opstår nye muligheder for enten ned- eller opkonvertering. 
 

Opkonvertering er en af tre muligheder

Når du omlægger dit realkreditlån, har du som udgangspunkt tre muligheder. Du kan gå ned i rente (nedkonvertering), du kan gå op i rente (opkonvertering) eller du kan veksle mellem fast og variabel rente (skråkonvertering). Hver især har de sine tidspunkter samt sine fordele og ulemper.

Forskellige scenarier kræver forskellige løsninger

Regnestykket her er et godt eksempel på, at det godt kan betale sig at overveje opkonvertering, selvom vi ofte er tilbageholdende hermed. Men der er også andre scenarier. Det kan f.eks. være, du vil skifte fra et lån med afdrag til et lån uden afdrag, og sikre dig en lavere restgæld. Så stiger ydelsen ikke, selv om renten er højere, fordi du ikke betaler afdrag.

Det kan også være, du nærmer dig pensionsalderen og ligger lige over 60 pct. belåning, og ved omlægning kan komme under, for dermed at hente afdragsfrihed i 30 år. 

Regnestykket gør sig jo gældende for alle typer realkreditlån, om det er parcelhus, sommerhus, forældrekøb eller en udlejningsejendom. Dog er der en skattemæssig forskel på om ejendommen er ejet i et selskab eller den er personligt ejet. Ved selskabsejet har du ikke skattefordelen med en skattefri konverteringsgevinst, som du har på de personligt ejet ejendomme og derfor bliver regnestykket lidt anderledes.

Skråkonvertering er også en mulighed

Derudover kan skråkonverteringen også komme i spil i det nuværende rentescenarie. Med en skråkonvertering, hvor du skifter fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente, opnår du et endnu mere fordelagtigt regnestykke på den korte bane, men med en anden og højere risiko over for fremtidig rentestigning. 

En sådan konvertering kan f.eks. give mening, hvis du står med planer om at flytte eller kun skal bruge et tillægslån, f.eks. for at bygge til. Her kan valget af et mere kortsigtet lån give en fordel. Men når renten stiger, falder huspriserne ofte, og så har du ikke den sikkerhed, du får i fast rente.

Hvordan ser dit regnestykke ud?

Så regnestykket er slet ikke så simpelt endda, men det kan betale sig at give det en chance, og evt. få hjælp hertil. Skyd ikke bare tanken om opkonvertering til side, fordi det virker forkert at øge sin rente, fremfor at nedbringe den. Lad dig ikke bremse af den mentale barriere. Lad tallene tale.

Der er omkostninger forbundet med en omlægning, men ved at sikre en kursgevinst nu og her, og benytte den til at nedbringe anden og dyrere gæld, bliver det fordelagtigt. Og skulle renten stige yderligere, kan du, hvis du fortsætter i fast rente, gentage tricket. Skulle renten falde igen, bliver nedkonvertering igen relevant, og så har du jo fået både i pose og sæk, da du ender med en lavere restgæld men med samme lave rente.
 

Vi hjælper også gerne dig

Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.

Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan filføre dig og din økonomi.

Kontakt os for en uforpligtende snak
Beierholm - gratis hotline.jpg