Hvad er din finansieringsstrategi, når du vælger realkreditlån?

Der er mange forskellige lån at vælge imellem lige nu, og hvilket der er det rigtige for dig, afhænger af din situation og dine fremtidsplaner. Groft opdelt er der fem lån at overveje. Du får overblikket her.

1.    Helt kort rente (variabel – kendes 6 mdr. frem)

Fordele: Har den billigste rente på optagelsestidspunktet. Den lavere rente, og dermed ydelse, giver mulighed for at afvikle hurtigere på lånet eller anden og dyrere gæld - eller opspare pengene på anden vis og håbe på et afkast højere end renten, der betales. Renten falder med ned i perioder, hvor renten falder.

Ulemper: Renten kendes kun 6 mdr. af gangen. Særligt hvis gælden er stor ift. den disponible indkomst, kan det være risikabelt, og i sidste ende kan du blive nødt til at sælge boligen, hvis ikke der er råd til en højere rente. Og så er der er ingen mulighed for at opnå konverteringsgevinster.

Bedst egnet til: Boligejere, der har en ubetinget sund økonomi og høj indkomst ift. gælden. Der har egen holdning til renteudviklingen, og som tror renten skal falde, eller i hvert fald ikke stiger af betydning. Og dem, der vil afvikle hurtigere på gælden eller skal optage mindre tillægslån. 

2.    Flexlån eks. F5, der har 5-årig fast rente (det kan også være F3 eller F10)

Fordele: Lånet har billigere rente end det 30-årige og budgetsikkerhed i den valgte periode. Det kan indfris til kurs 100 med det valgte interval, altså hvert femte år på et F5 osv., og kan være lidt billigere at indfri ved rentestigninger. Det er et ”kompromislån”, der har nogle af fordelene fra de øvrige lånetyper, men i mindre grad.

Ulemper: Dyrere rente end den variable, budgetsikkerheden er kun i en kortere periode og du kan risikere at skulle betale en overkurs ved indfrielse uden for ”interval”. Det er et kontantlån, så evt. gevinst på indfrielse er ofte skattepligtig, og så er det et kompromislån, som også har ulemper med fra de øvrige typer.

Bedst egnet til: Boligejere, der har en tidshorisont, som svarer til intervallet – f.eks. forventet salg, højere indkomst eller andre væsentlige ændringer i økonomien indenfor intervallet. Det er også til dem, der godt kan lide halvgarderinger. I nogle tilfælde kan det dog være bedre at kombinere fast og variabel rente i stedet.
 

3.    Fast rente med kortere løbetid eks. 15 eller 20 år (altid med afdrag)

Fordele: Renten er lavere end på de 30-årige lån og stadig fast i hele lånets løbetid. Tilbagebetalingstiden er kortere, så restgælden falder noget hurtigere. 

Ulemper: Høj ydelse pga. det høje afdrag og så kan det ikke bare lige forlænges igen (kræver omlægning). Har en højere rente end den variable og er mindre konverteringsegnet, både da kursen falder mindre, men også fordi de høje afdrag giver mindre hovedstol at konvertere på.

Bedst egnet til: Boligejere, der er meget interesseret i sikkerhed, både i form af rentelåsning og hurtig tilbagebetaling. Dem, der har en høj disponibel indkomst, og dem, der ikke har anden gæld og ikke tror på, at likviditetsoverskuddet fra et billigere lån kan investeres til et højere afkast eller vurderer, at det ikke er risikoen værd.     

4.    Fast rente med kursen tættest på 100 

Fordele: Sikkerhed i form af fast rente, mulighed for at konvertere, både hvis renten stiger eller falder.

Ulemper: Den højeste faste rente er dyrere end både den variable og de andre faste, så ydelsen er relativ høj.

Bedst egnet til: Boligejere, der ønsker høj grad af sikkerhed og mulighed for at udnytte renteudsving i form af konverteringer.

5.    Fast rente med lav rente og dårligere kurs (eks. 1 pct. lån) 

Fordele: Renten er fast og kan være meget lav – helt ned til 0,5 pct. Det giver en lav ydelse, særligt på den afdragsfrie variant. Kan være en effektiv måde at nedspare i friværdien. Det er også konverteringsegnet, hvis renten stiger yderligere.

Ulemper: Det store kurstab giver en højere restgæld, så der betales rente og bidrag af en højere hovedstol. Er væsentligt dyrere at indfri, hvis renten falder igen, og er ikke konverteringsegnet ved rentefald.

Bedst egnet til: Dette lån er meget specifikt til boligejere, der ønsker lav ydelse, men sikkerheden i fast rente – og som har masser af friværdi og/eller er overbevist om at renten skal stige yderligere.
 

Hvornår giver afdragsfrihed mening?

Næsten alle lånene fås med afdragsfrihed i enten 10 eller 30 år. Afdragsfrihed giver god mening for boligejere, der opfylder en af nedenstående.

• Har en anden og dyrere gæld, som de så kan afvikle hurtigere på og dermed betaler den dyreste gæld af først.
• Har masser af friværdi og er i en periode, hvor der ”nedspares” eks. pensionister.
• Vil gerne spekulere i at kunne få et højere afkast ved i stedet at investere pengene eller indskyde dem på en pension.

Bidragssatser 

Udover, at der skal betales rente, så er der også et administrationsbidrag til realkreditselskaberne. Vær opmærksom på at den kan variere meget afhængigt af, hvor risikabelt realkreditselskabet vurderer dit lån til at være. Ting, der tæller op i risiko, er variabel rente, afdragsfrihed og stor gæld ift. ejendommens værdi. Du bør derfor tage højde for det i dit valg af lån. Særligt er det meget dyrere med afdragsfrihed, når du skylder mere end 60 pct. af boligens værdi. Vær også opmærksom på, at realkreditselskabet opkræver gebyrer, når de handler obligationerne. Det påvirker især flekslånere og låntagere, der konverterer ofte.

Hvordan vælger du så dit realkreditlån?

Når du skal træffe dit valg af realkreditlån, er det først og fremmest vigtigt, at dit valg af lån beror på en bevidst strategisk handling, og ikke blot på, hvad der er billigst her og nu.

Der er tre vigtige parametre, der spiller ind på, hvilket lån du skal vælge. Det er budgetsikkerhed, hurtig afvikling og likviditetsbehov. Du er nødt til at prioritere imellem dem, for du kan ikke få alle tre på en gang.

Alle har de fordele og ulemper, som du skal tage højde for i din personlige prioritering. Når du vælger dit lån, bør de indgå som en central del af den strategi, du lægger, men de andre ting skal også regnes ind.