Hold dig klar - omlægning af realkreditlån relevant for mange

Vi har set en stigende rente i 2021 og nu også i 2022 og for mange kan der derfor være penge at hente i en såkaldt opkonvertering af realkreditlånet, hvor du går op i en højere rente mod at reducere din restgæld via en kursgevinst.

Vi berørte også emnet imod slutningen af 2021 og siden er obligationskurserne faldet yderligere, hvilket betyder, at der nu er flere, som kan skære en større del af deres restgæld. I nogle tilfælde helt op til ca. 12-14 pct.

Hvornår er opkonvertering fordelagtigt?

Har du et realkreditlån med en rente på mellem 0,5 og 1,5 pct., er det som udgangspunkt værd at overveje en låneomlægning. Det kan også være, at du i dag har en variabel rente, og ønsker et skifte til fast rente. Og så kan der være situationer, hvor der er ændringer i din ejendom, dine behov eller andet, der gør, at omlægning stadig kan være relevant, selvom det ikke umiddelbart er en oplagt mulighed.

Der er to overordnede parametre, der er bestemmende for, om opkonvertering er fordelagtigt.

1. Hvor meget kan du skære af din restgæld, og er det nok til, at det kan svare sig at lægge om?
2. Har du et godt alternativ i form af et nyt lån?

Lige nu er forholdende for første punkt altså blevet bedre. Men hvad angår andet punkt, har vi stået i en særlig situation, hvor vi har måtte vente på, at der tilbydes et godt alternativ til dem, der vælger at indfri sit eksisterende lån med henblik på en omlægning. Kurstabene har ganske enkelt været for store i den foregående periode, men nu er 2,5 pct. lånet kommet i en udmærket kurs, og det giver et godt alternativ.
 

Hold godt øje med kurserne

Der findes tre versioner af 2,5 pct. lånet. Med afdrag, med 10 års afdragsfrihed og med 30 års afdragsfrihed. Og der er altså forskel på udbetalingskurserne, hvilket er helt forståeligt, da betalingsstrømmen på de tre lån er forskellige.

Når der er tilbagebetaling på lånet, vil det kun være en del af lånet, hvor renten er låst fast i 30 år, da den del, der tilbagebetales om 1 år, 2 år mv. jo kun er låst i den periode. Derfor er der naturligt nok en lidt højere rente på et lån med afdragsfrihed og dermed en lavere kurs. Lige nu er kursen ca. 99,5, når lånet er med afdrag, ca. kurs 98 når lånet er med 10 års afdragsfrihed og kurs 96 med 30 års afdragsfrihed. Så særligt for dem, der ønsker afdrag eller kun 10 års afdragsfrihed, er det ganske fornuftige kurser.

Hvad skal du vælge imellem?

I et konverteringsmæssigt henseende efterlader det dig som låntager med tre overordnede scenarier her og nu.

1. Tror du på, at renten falder igen, så kan det bringe en skråkonvertering i spil (dvs. omlægning til et variabelt forrentet lån).
2. Tror du på, at renten stiger yderligere, bør du afvente et 3 pct. lån eller måske endnu højere.
3. Har du ikke en holdning til rentens udvikling, bør du kraftigt overveje at opkonvertere, hvis du kan få et nyt lån til en kurs tæt på 100. 

Afhængigt af dit nuværende lån kan en konvertering til 2,5 pct. lånet (med en høj kurs) være en god mulighed for at låse den lavere restgæld fast og samtidig stadig kunne have gavn af en senere renteudvikling, uanset om den stiger (yderligere opkonvertering) eller falder (senere nedkonvertering).

Dertil er der nogle andre parametre, som spiller ind og kan øge kompleksiteten af din beslutning. Det kan være, du har flere lån i ejendommen, der kan sammenlægges. Det kan være, at du har likvider, som du vil bruge til indfrielse af lån, for at hjemtage kursgevinsten. Det kan også være, du har behov for at tage provenu ud til et renoveringsprojekt eller lignende. Det er forhold, der ikke kan lægges ind i en formel og som kræver særlige overvejelser.
 

Hold øje og vær klar til at reagere

Summa summarum, så er lånkonvertering et aktuelt emne i denne tid, men lige nu er der så store udsving i renten og dermed kurserne, at beslutninger skal kunne træffes hurtigt. Så sørg for at være på forkant med situationen.

Det kan være at dine ønsker til en omlægning kræver en ny vurdering af ejendommen eller at banken skal have nye oplysninger om din økonomi. Så går du med tanker om at udnytte rentesituationen, bør du kontakte banken, for at bestille et omlægningstilbud.

Vi bliver tit spurgt, om der ikke er en tommelfingerregel for, hvornår det kan betale sig at lægge om. Hos os rådgiver vi mange forskellige typer kunder med vidt forskellige økonomier, og ved derfor at tommelfingerregler sjældent sikrer det mest optimale valg. Økonomi en individuel sag, og vil du have mest muligt ud af din økonomi, også når det gælder finansiering gennem realkreditlån, så bør du lave konkrete beregner for netop din situation. Dermed bliver du skarp på, hvordan netop du bør gribe situationen an.

Dette forarbejde kan du med fordel tage hul på med det samme. Tingene kan ændre sig lynhurtigt, så sørg for at holde dig klar.