Fast eller variabel rente? Når renten balancerer, skal du vælge med omtanke
I perioder som nu, hvor renten på fastforrentede lån ligger og vipper mellem 3,5 og 4 pct., står mange boligejere over for et klassisk valg: Skal jeg vælge sikkerhed med fast rente – eller gå efter den lavere rente med et ”kort rente” lån?
Det kan virke oplagt at vælge det billigste lån, altså med ”variabel rente”. Lånet kan hos de forskellige realkreditinstitutter hedde ”F-kort”, ”Flex kort” eller blot ”kort rente”. På disse justeres renten hvert halve år. De kom for nogle år tilbage som afløseren til F1 lånet og har vundet stor popularitet. Men det er ikke direkte sammenligneligt med F1 lånet, og det er vigtigt at forstå, hvad du reelt betaler for dit lån. For bag den synlige rente gemmer sig flere omkostningslag, som over tid kan gøre en stor forskel.
Overordnet har vi tre lånetyper. Det fastforrentede lån, Flekslånene med forskellig rentefrekvens, eksempelvis. hvert tredje år (F3) eller femte år (F5), og så kort rente lånet. Hvert med sine fordele og ulemper – og hvert med sin omkostningsstruktur.
Fastforrentet lån
Et fastforrentet lån giver dig sikkerhed og mulighed for konvertering. Du låser renten i hele lånets løbetid – typisk 30 år – og kan vælge afdragsfrihed i op til 10 år. Men selvom renten umiddelbart hedder 3,5 pct., er den reelt højere, da der næsten altid er et kurstab ved optagelsen.
Hvis kursen ved udbetaling eksempelvis er 96 som nu, betyder det kurstab, at renten reelt øges fra de pålydende 3,5 pct. til effektivt ca. 3,8 pct. Det er tilfældet, da du skal betale de fire kurspoint tilbage over de 30 år og renten betales af en lidt højere hovedstol. Den højere rente går til obligationsejerne – ikke til realkreditinstituttet.
Fordelen er til gengæld, at du altid kan indfri lånet til kurs 100 og måske endda billigere, end hvad du optog det til, hvis renten i mellemtiden er steget. Det så vi i stor stil for et par år siden, hvor låntagere med lån til eksempelvis 1 pct. kunne indfri med godt 30 pct. skattefri fortjeneste. Lån med fast rente er baseret på den samme obligation i hele løbetiden, så der kommer ikke ekstra omkostninger til refinansiering undervejs.
Flekslån
Ved flekslån får du en fast rente i en vis periode – eksempelvis 1, 3 eller 5 år – hvorefter lånet refinansieres. Altså skiftes de bagvedliggende obligationer ud. Renten er typisk lavere end ved fastforrentede lån, da det set med obligationsinvestors øjne er mere sikkert at købe obligationer, der kun løber i 3 eller 5 år og de derfor accepterer en lavere rente. Til gengæld betaler du handelsomkostninger ved hver refinansiering. Jo oftere lånet skal refinansieres, jo højere bliver den omkostning og den skal altså lægges oveni i den rente, der betales til obligationsinvestorerne.
Jo kortere bindingsperiode jo større betydning. Eksempelvis vil en samlet omkostning på 0,3 pct. fordelt over fem år kun betyde en ekstra rente på ca. 0,06 pct. Men hvis du refinansierer hvert år, kan det få den effektive rente til at stige med 0,3 pct. p.a. Det er en omkostning, der går til realkreditinstituttet, som handler obligationerne.
F-kort lån
F-kort er lidt specielt, da renten justeres hvert halve år, mens selve obligationen bag lånet løber i typisk tre år. Det betyder, at du får ny rente to gange om året, baseret på CITA – den officielle 6-måneders rente. Men her kommer et vigtigt ekstra omkostningslag i form af et rentetillæg.
Rentetillægget er en ekstra rente, som obligationsejerne tilbydes for at gøre obligationerne nemmere at sælge – og det kan ændre sig ved hver ny obligation. Lige nu ligger tillægget omkring 0,6 pct. Sammen med bidragssatsen og kursskæring ved refinansiering udgør det en samlet omkostning, som gør kort rente lån dyrere, end hvad markedsrenten egentligt tilsiger.
Faktisk kan du pt. få samme rente i tre år (F3), fordi der ikke er rentetillæg derpå – og dermed betaler du ikke noget for sikkerheden ved at låse renten fast i den periode.
Du skal derfor ikke kun sammenligne renter, men også se på kurstab, rentetillæg, bidragssats og refinansieringsomkostninger...
Adfærdsregulerende prissætning
Administrationsbidraget er en procentsats, som skal betales udover renten i hele lånets løbetid. Det er betaling til realkreditinstituttet for at administrere lånene og til at dække de tab, der måtte komme, hvis enkelte låntagere får problemer. Satsen, der betales, kan variere fra 0,25 til over 2 pct. om året og stiger i takt med risikoen på lånet. Kortere renteperioder og højere belåning giver højere bidrag, ligesom der er et tillæg, hvis lånet er afdragsfrit. Ved at hæve priserne på de mest risikable lån opnås en adfærdsregulerende prissætning, hvor låntagerne får et økonomisk incitament til at vælge mere sikre lån.
Eksempelvis vil en låntager med fast rente, afdrag og lav belåningsgrad kun betale samlet set ca. 0,25 pct. i løbende omkostninger udover renten. Mens en låntager, der tager et tillægslån, som F1 med afdragsfrihed og i den yderste del af boligens værdi, vil betale næsten 3 pct. oveni markedsrenten til bidrag og kursskæring. Er lånet på 1 mio. kr. bliver det kr. 27.500 om året i forskel.
Vælg med omtanke
Når du skal vælge lån, er det en strategisk beslutning. Det handler ikke kun om, hvad renten er i dag, men også om, hvordan du forventer, at renten udvikler sig, og hvilken risiko du er villig til at tage.
Fast rente giver dig sikkerhed og mulighed for konvertering, men du betaler for den sikkerhed. Flekslån giver lavere rente i starten, men med omkostninger ved hver refinansiering og højere bidragssats – vær opmærksom på, at der kan være stor forskel på for eksempel F1 og F5. Kort rente lån burde være billigst, men har ekstra omkostninger i form af rentetillægget og lidt forhøjet bidragssats.
Du skal derfor ikke kun sammenligne renter, men også se på kurstab, rentetillæg, bidragssats og refinansieringsomkostninger. Det er summen af disse, der afgør, hvad du reelt betaler.
De ekstra omkostningslag kan gøre en stor forskel – og det er ikke altid det billigste lån, der er det bedste valg. Du skal også se på, hvad du får udover en forskel i prisen – det kan være sikkerhed, men det kan også være fleksibilitet eller muligheden for en senere konverteringsgevinst. Der er ikke noget rigtigt eller forkert valg, det er kun et spørgsmål om hvilke fordele og ulemper, der betyder mest for dig som låntager.
Vi hjælper også gerne dig
Har du spørgsmål til, hvordan vi kan hjælpe dig, er du altid velkommen til at kontakte os for en uforpligtende snak om dine muligheder.
Vi indleder altid gerne med en afklaring af dine ønsker og behov samt hvilken værdi, vores rådgivning kan tilføre dig og din økonomi.
