Nye generationsskiftemuligheder for ejere af investeringsejendomme
Spørgsmål
Jeg har hørt, at der netop er fremsat et lovforslag, der gør det muligt at generationsskifte investeringsejendomme? Kan I kort fortælle, hvad det går ud på?
Svar
Den 22. januar fremsatte Skatteminister Rasmus Stoklund et lovforslag, som blandt andet ændrer reglerne for generationsskifte, så det fremadrettet vil være muligt at overdrage ejendomsselskaber og ejendomskoncerner til næste generation uden at udløse skat.
Efter de nuværende generationsskifteregler er det muligt i levende live at overdrage aktier og anparter til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn og søskendes børnebørn med skattemæssig succession, dvs. uden at der udløses skat i forbindelse med overdragelsen. Det betyder, at køberen ved overdragelsen indtræder i sælgerens skattemæssige stilling, og beskatningen ved overdragelsen udskydes dermed til det senere tidspunkt, hvor køberen eventuelt afstår aktierne. Dermed kan beskatningen udskydes i flere generationer.
En af betingelserne for at overdrage aktier og anparter uden at udløse skat er, at der ikke må være tale om overdragelse af aktier eller anparter i et pengetanksselskab.
Der er tale om et pengetanksselskab, når selskabets virksomhed i overvejende grad består af passiv kapitalanbringelse, dvs. hvis over 50 pct. af virksomhedens aktiver består af ejendomme, kontanter, værdipapirer eller lignende.
Nye muligheder for udlejningsvirksomheder
Det nye lovforslag ændrer på den nuværende pengetanks-regel, idet aktiv virksomhed med udlejning af fast ejendom fremadrettet skal sidestilles med andre erhvervsvirksomheder, og dermed ikke længere skal anses for at være passiv kapitalanbringelse.
Ved aktiv udlejningsvirksomhed forstås udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, hvor overdrageren direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af den faste ejendom, og hvor opgaven med indgåelse af aftaler med væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke i overvejende grad varetages af en uafhængig tredjemand.
Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden omfatter blandt andet fastsættelse af lejen i leje- eller bortforpagtningsaftalerne, men omfatter også aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom. Varetages de nævnte aftaler af en uafhængig tredjemand, vil udlejningsvirksomheden skulle anses for passiv kapitalanbringelse og dermed en pengetank.
Ejendomsadministration
I mange ejendomsudlejningsvirksomheder er det dog naturligt at tilkøbe tekniske, administrative og juridiske ydelser fra f.eks. ejendomsadministrationsselskaber, fordi virksomheden ikke selv besidder de personelle eller faglige kompetencer, eller fordi det rent driftsøkonomisk er mest effektivt at overlade opgaverne til f.eks. et ejendomsadministrationsselskab. Det kan f.eks. dreje sig om aftaler om varetagelse af den løbende administration, udformning af lejeaftaler m.v.
De nye regler er udformet således, at så længe ejerkredsen, der ejer den faste ejendom, selv træffer alle de centrale strategiske beslutninger vedrørende f.eks. fastsættelse af lejeniveauet i lejekontrakterne, ombygning og renovering, så anses ejerkredsen for at udøve den bestemmende indflydelse i forhold til udlejningsvirksomhedens økonomiske drift, og tilkøb af ydelser fra f.eks. et ejendomsadministrationsselskab vil så ikke ændre på, at der er tale om en aktiv udlejningsvirksomhed.
Der vil f.eks. stadig være tale om aktiv udlejningsvirksomhed, hvor ejeren i en større beboelsesejendom har indgået en administrationsaftale med et uafhængigt ejendomsadministrationsselskab. Det gælder også i tilfælde, hvor ejendomsadministrationsselskabet varetager al kontakt med lejerne, herunder opkrævning af husleje, og hvor ejendomsadministrationsselskabet sørger for ind- og fraflytningssyn, genudlejning og godkendelse af nye lejere, i de tilfælde hvor nye lejere indtræder på tilsvarende vilkår som tidligere lejere.
Så længe det alene er udlejningsvirksomheden, der godkender igangsættelse af renoveringer og andre usædvanlige udgifter, samt alene træffer beslutning om ejendommens finansiering, herunder belåning og den årlige regulering af huslejen, så vil der være tale om aktiv udlejningsvirksomhed, selvom en uafhængig ejendomsadministrator står for det administrative i forhold til udlejningsvirksomheden.
Det er derfor vigtigt, at udlejningsvirksomheden selv træffer beslutningerne om forhold vedrørende ejendommen, der har væsentlig økonomisk betydning for udlejningsvirksomheden.
Ændringen af pengetanks-reglen så aktiv udlejningsvirksomhed med udlejning af fast ejendom nu sidestilles med andre erhvervsvirksomheder åbner op for nye muligheder for at generationsskifte familieejede ejendomsselskaber og ejendomskoncerner til næste generation uden at udløse skat.
Martin Ødum Madsen