Realkreditlånets tre konverteringsmuligheder

Med den aktuelle lave rente har der den senere tid været godt gang i omlægningen af realkreditlån. Der er, sagt på en anden måde, blevet konverteret i stor stil. Når du konverterer dit lån, har du som udgangspunkt tre muligheder.

Nyhed fra Uvildige.dk

Du kan op- og nedkonvertere, og så kan du skråkonvertere. Her får du en kort gennemgang af de tre konverteringsmuligheder. Vi ser på, hvornår de typisk kan bringes i spil og hvilken effekt, det har på dit lån.

Nedkonvertering – når du går ned i rente

Grundet det lave renteniveau er det især nedkonvertering, der har været det populære valg de senere år. Nedkonvertering er da også det sikre valg – medmindre renten falder yderligere. Helt enkelt betyder nedkonvertering, at du omlægger lån til en lavere rente. Ja, det er såmænd helt simpelt.

Lad os tage et eksempel med et lån, som nedkonverteres fra 2 pct. til 0,5 pct. i rente:

Eksisterende lån på 2 pct.:

Restgæld kr. 1.000.000 med afdrag, restløbetid 27 år
Nettoydelse i dag = kr. 4.004
Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 2 pct. = kr. 11.473 kr.

Nyt lån på 0,5 pct.:

Restgæld kr. 1.044.000 med afdrag, kurs 98, restløbetid 30 år.
Ny nettoydelse = kr. 3.476 (besparelse kr. 528 pr. mdr.)
Netto nutidsværdi ved inflation på 2 pct. = kr. -131.091

(I alle eksempler er indregnet forventede omkostninger ved låneomlægning).

I nedkonverteringsscenariet får du både fordel af en lavere ydelse og du får en større kursfølsomhed på det nye lån, hvilket gør, at du vil kunne skære en større del af din restgæld, hvis renten stiger og du indfrier eller konverterer dit lån igen.

Den samlede besparelse i netto nutidskroner er 142.564 kr., hvilket er besparelsen på konverteringen, hvis lånet beholdes til udløb og der ikke tages højde for rentestigning eller yderligere konverteringer.

Opkonvertering – når du går op i rente

Den anden mulighed, opkonvertering, dækker over det modsatte scenarie, hvor du skifter til et lån med en højere rente. Her er vi ude i spekulation, hvor du efterfølgende venter på, at renten falder igen eller på et salg af bolig.

Lad os tage et eksempel med et lån, som opkonverteres fra 0,5 pct. til 2 pct. rente:

Eksisterende lån på 0,5 pct.:

Restgæld kr. 1.000.000 med afdrag, restløbetid 28 år.
Nettoydelse i dag = kr. 3.525
Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 2 pct. = kr. – 121.705

Nyt lån på 2 pct.:

Restgæld kr. 877.000 med afdrag, kurs 98, restløbetid 30 år.
Nettoydelse i dag = kr. 3.244
Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 2 pct. = kr. -112.810

Ved at konvertere lånet, sikres kursgevinsten nu og her, da den først er reel ved indfrielse af lånet. Selvom renten stiger ved opkonverteringen, vil den månedlige nettoydelse være lavere, da restgælden er mindre pga. tidligere kursgevinst.

Der er ikke stor forskel på de to netto nutidsværdier, men friværdien skabes hurtigere ved en opkonvertering.

Herefter kan det nye lån igen op- eller nedkonverteres alt efter det pågældende renteniveau.

Skråkonvertering – når du veksler mellem fast og variabel rente

Endelig er der den tredje og sidste mulighed, skråkonvertering, som er den teoretisk rigtige måde at gøre det på. Men den kræver is i maven. Ved skråkonvertering veksles mellem rentetilpasningslån med kort rente og de lange fastforrentede lån. Ved skråkonvertering forsøges at ramme den faste rente på bunden, når man forventer at renten skal stige, og så skifte tilbage til de variable renter på toppen, når man forventer renten skal falde. Altså er skråkonvertering et alternativ til opkonvertering.

Lad os tage et eksempel med et fastforrentet lån på 0,5 pct., som skråkonverteres til et rentetilpasningslån (RTL3) efter en 1,5 pct. rentestigning:

Eksisterende lån på 0,5 pct.:

Restgæld kr. 1.000.000 med afdrag, restløbetid 28 år.
Nettoydelse i dag = kr. 3.525
Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 2 pct. = kr. -121.075

Nyt lån, RTL3 (0 pct.):

Ny restgæld kr. 860.000 med afdrag, restløbetid 30 år*
Ny nettoydelse = kr. 2.946
Netto nutidsværdi ved gennemsnitlig inflation på 2 pct. = kr. -261.383

*løbetiden kan reduceres til 24 år for ca. samme ydelse.

Ydelsen falder her og der er en væsentlig forskel i netto nutidsværdien. Det skal dog bemærkes, at beregningerne er lavet uden en rentestigning i lånets løbetid. Lægger en rentestigning ind på 1 pct. igennem lånets løbetid, så vil netto nutidsværdien ende på kr. 200.171.

Husk hele regnestykket, når du konverterer

Selvom det indledningsvist lød meget enkelt, er det at konvertere slet ikke så enkelt endda. Det er nemlig ikke kun renten, som har indflydelse på det samlede regnestykke. Diverse omkostninger forbundet med konverteringen gør regnestykket mere komplekst, det samme gør et kurstab eller en kursgevinst samt tidshorisont mv.

Men der kan virkelig være mange penge at tjene/spare, hvis den rette strategi bliver lagt, og hvis forståelsen for samspillet mellem rente og kurs er på plads.

>> Kontakt Uvildige.dk for en uforpligtende snak

 

 

 

 

Find en revisor nær dig

Find revisor

in
Share
f
Share
Share