Omlægning af realkreditlån

Pas på stigende omkostninger. Det lave renteniveau har skubbet til lysten til at omlægge realkreditlån for både erhverv og private.

Nyt fra Uvildige.dk

Det er dog ikke nok kun at kigge på renten, når du omlægger lån. Omkostninger ved omlægning spiller også en væsentlig rolle.

Vi har den seneste tid oplevet en mindre konverteringsbølge i forhold til realkreditlån, og det har øget fokus på markedet, hvilket bl.a. også har afledt kritik af bankernes gebyrmodeller. 

Selvom gennemsigtheden er blevet bedre, så er gennemskueligheden nemlig ikke fulgt med, når det kommer til låneomkostninger.

Vi vil derfor forsøge, at forklare de forskellige omkostninger, så du bedre kan vurdere, hvad du reelt betaler, og dermed også klædes på til en evt. forhandling med banken, hvis ikke du finder deres tilbud rimeligt.

De fem omkostningskategorier

Overordnet kan omkostninger ved en låneomlægning inddeles i fem kategorier; Tinglysning, gebyrer, garantiprovision, kurtage og kursskæring.

Den første, tinglysning, betales ikke til banken, men er en offentlig afgift. Den er derfor den samme, uanset hvor du er kunde og kan som udgangspunkt ikke forhandles. Dog ser vi i sjældne tilfælde, at en bank vælger at betale alle omkostninger inkl. tinglysningsafgifter for at flytte en ny kunde over. Men det gør de kun, hvis indtjeningen på kunden fremover er tilstrækkelig stor. Anderledes er det med de to næste omkostninger på listen, gebyrer og garantiprovision.

Gebyrer til bank og realkreditinstitut

Gebyrerne kan hedde mange forskellige ting, når du betaler. Eksempelvis ekspeditionsgebyr, tinglysningsservice eller noget helt tredje. Ofte inddeles disse gebyrer på flere linjer under forskellige betegnelser. Det betyder, at du ikke har ét stort gebyr, men i stedet flere mindre og mere spiselige gebyrer. 

Nogle gebyrer går til banken og andre til realkreditselskabet. Men ofte er realkreditselskabet ejet af banken eller også er samarbejdet så tæt, at banken alligevel med enkelte undtagelser modtager alle gebyrer.

Husk at garantiprovisionen også er fradragsberettiget for private

Når det kommer til garantiprovision, er der ligeledes tale om et gebyr til banken. Den store forskel er dog, at denne garantiprovision som udgangspunkt kan trækkes fra i skat, og det er grunden til, denne står på en linje for sig. 

Det er i denne sammenhæng det eneste af gebyrerne, hvor private har direkte skattefradrag, men du skal selv huske at indberette det, da det ikke sker automatisk.

Handelsomkostninger – kurtage og kursskæring

Udover gebyrerne betales det, der kan kategoriseres som handelsomkostninger. Det er kurtagen, som er prisen for at gennemføre handlen med obligationerne bag realkreditlånet. Den er typisk på 0,15 pct. af kursværdien og betales på det nye lån og sommetider også på lånet, der indfries afhængig af indfrielsesmetoden. 

Forklaringen lyder ofte, at omkostningen i forbindelse med kurtage mere eller mindre er penge, der går til børsen og dermed en omkostning, som bare er der. Men de reelle omkostninger ved sådan en handel er marginale og kurtagen er en indtægtskilde på lige fod med gebyrerne. 

Udover kurtagen beregnes der også en såkaldt kursskæring, der er den anden del af handelsomkostningerne, og som typisk er på 20-25 øre pr. solgt obligation til en værdi af kr. 100.

Kursskæringen kort fortalt betyder, at når banken sælger din obligation og eksempelvis får kurs 99, så får du kun kurs 98,8. Det er en omkostning, som har eksisteret år tilbage, men som er hævet igennem de senere år. 

Kursskæring betales hver gang, du køber og sælger obligationer – altså både når du lægger om, eller når du eksempelvis skal refinansiere dit F3 eller F5 lån hhv. hvert tredje eller femte år.

Der kan være mange penge at spare

Lægger vi tallene sammen, så betyder det, at du betaler ca. 0,35-0,4 pct. og måske på to lån – hvis dit nuværende lån skal obligationsindfries. Der findes nogle få aktører, som tilbyder at handle obligationer i forbindelse med omlægninger i stedet for banken. Her er den samlede omkostning nærmere 0,1 pct. altså en forskel på 0,25-0,3 pct. Taler vi om et lån på 2 millioner, så drejer det sig om kr. 5-6.000,- , som banken altså tjener mere. 

Desværre er det ikke så nemt, at få obligationerne handlet et andet sted, både fordi bankerne er tilbageholdende med at udlevere obligationerne, så du selv kan bestemme, hvem der skal sælge dem for dig, men også fordi, der er noget administration med at skulle oprettes som kunde, der hvor obligationerne så skal handles. 

Så pointen er, at når du skal vurdere den samlede pris, så ved du nu, at banken også har en god indtjening på af handle obligationerne for dig og det skal tælles med i det samlede billede.

Når du ser din gebyroversigt, altså den beregning, som banken laver på din låneomlægning, så vil diverse gebyrer, garantiprovision, kurtage og tinglysning fremgå deraf. Det gør kursskæringen til gengæld ikke. Den står derimod nævnt et andet sted i dokumenterne, og derfor må du altså selv lægge den til det samlede regnestykke. Der har sikkert været en læser eller to, der har undret sig over, hvorfor der både er noget, der hedder kurtage og kursskæring, da de minder meget om hinanden – og det blev måske besvaret lige der.

I skemaet ser du eksempler på, hvor meget omkostningerne (ekskl. tinglysning) typisk løber op i ved lån på henholdsvis 1, 2 og 5 mio. Det er denne pris, der er til forhandling og jo større lån, du optager, jo mere er der at forhandle om, som du kan se.

Omkostninger ved lån på

1 mio.

2 mio.

5 mio.

Gebyrer til bank og realkredit (før forhandling)

10.000

10.000

10.000

Kurtage og kursskæring (ca.)

3.500

7.000

17.500

I alt

13.500

17.000

27.500

Samlet i pct.

1,35 pct.

0,85 pct.

0,55 pct.


Værd at vide ved forhandlingsbordet

Tinglysningen, der som nævnt er en offentlig afgift, er meget svær at rokke ved, da banken så selv skal have penge op af lommen. Men de øvrige fire omkostninger som en helhed er til forhandling.

Gebyrerne ligger lige for i forhold til en forhandling med banken, da det typisk er noget, som den enkelte bankmedarbejder selv har indflydelse på, mens handelsomkostningerne styres mere fra centralt hold og derfor kan være noget sværere at lave om på for privatkunder. Til gengæld er de et brugbart argument, når de øvrige gebyrer skal forhandles ned. En detalje i dine forhandlinger er, at du kan trække garantiprovisionen fra i skat. Det mest optimale er derfor, at hente besparelsen hjem på de øvrige gebyrer.

Når du regner det samlede regnestykke for, hvor meget du har betalt i omkostninger, så må du også huske, at det naturligvis er fair, at banken tjener penge for det stykke arbejde, de udfører for dig. Der er jo noget arbejde med selve omlægning og der har måske også været en ude og vurdere din ejendom, og selvfølgelig skal de ikke arbejde gratis. Men omvendt så har banken også en årlig indtjening fremover i form af en god del af administrationsbidraget på lånet, og prisen skal være konkurrencedygtig. Sidder du med et tilbud fra en anden bank, ja så kan de ofte matche det, nærmest uanset hvor billigt det er. 

Pointen er, at du skal selv gøre en indsats og så vidt muligt være på forkant, når du skal forhandle din besparelse hjem. Står du og skal have lånet hjem inden for en uge, så besværliggør det forhandlingerne. Er du i god tid og med et alternativt tilbud i baghånden, så står du stærkere i dine forhandlinger. 

Og når du så alligevel er i gang med at hente tilbud hjem, så husk ejendomsvurderingen. Den kan gøre en stor forskel i forhold til, hvordan dit lån sammensættes og herigennem ikke mindst få markant betydning for, hvor meget du betaler i bidragssats, hvilket tilmed kan variere meget, afhængigt af om du har fast eller variabel rente. 

Så husk både at se på gebyrer, handelsomkostninger og bidragssats, da summen af alt dette påvirker din samlede pris for at låne pengene.

Find en revisor nær dig

Find revisor

in
Share
f
Share
Share