Offentlige ejendomsvurderinger

Ejer du fast ejendom, bør du i 2020 være opmærksom på de offentlige ejendomsvurderinger

I dette Nyhedsbrev sætter vi fokus på de offentlige ejendomsvurderinger, og hvad der skattemæssigt er vigtigt at have for øje i den kommende tid:

  • Hvis du overvejer en familieoverdragelse af en eller flere ejendomme, og du ønsker, at det skal ske ud fra den gældende praksis efter ”gavecirkulæret”, så har du indtil 1. juli 2020 til at få det gennemført. Herefter vil praksis ændre sig væsentligt 
  • Det forventes, at der bliver udsendt nye offentlige ejendomsvurderinger, startende i efteråret 2020 og frem til midten af 2021. Det nye ejendomsvurderingssystem er fortsat ikke taget i brug, og derfor sker alle vurderinger fortsat efter de gamle (og fejlbehæftede) systemer. 

Familieoverdragelse af ejendom

Når en ejendom skal overdrages fra forældre til børn, skal skattemyndighederne i henhold til en mangeårig praksis (”gavecirkulæret”) acceptere overdragelsessummen, hvis denne ligger inden for +/- 15% af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. 

Hvis en lejlighed for eksempel er vurderet til 1 mio. DKK, kan næste generation i familien købe lejligheden for mellem DKK 850.000 og 1,15 mio. DKK.

Hidtil har denne praksis fungeret, uafhængigt af hvad ejendommens reelle handelsværdi er – det har alene været en betingelse, at vurderingen var foretaget på et retligt korrekt grundlag. I nogle nyere, offentliggjorte afgørelser er der dog set en utilsigtet brug af denne praksis, hvor ejendom er købt for en høj pris og meget kort tid efter solgt videre til næste generation til en meget lavere pris, som ligger inden for +/-15% af den offentlige ejendomsvurdering. 

Skattestyrelsen har søgt at anfægte dette, og har anført at man i sådanne tilfælde kun kan bruge handelsværdien, da der er tale om ”særlige omstændigheder”. 

Dette synspunkt har Landsskatteretten underkendt. Skattestyrelsen har valgt at anke disse afgørelser. 

Skattestyrelsen har i nogle sager vedrørende dødsboer haft ”held” med at bruge ”særlige omstændigheder” til at få Skifteretten til at få fastlagt en handelsværdi på ejendomme, som skulle udlægges som arv til næste generation. Denne praksis ønsker Skattestyrelsen også skal gælde for overdragelser i levende live.

Med sagerne, som er anket til domstolene, er det meget usikkert, om dette vil lykkes for Skattestyrelsen. Derfor er der nu fremlagt to initiativer:

  • ”Gavecirkulærets” afsnit omkring fast ejendom ændres, og i den forbindelse indsættes det, at ”særlige omstændigheder” kan medføre, at man kun kan anvende en (efter omstændighederne) skønnet handelsværdi ved overdragelse

  • Skattestyrelsen udgiver et styresignal, hvor der redegøres for, hvad ”særlige omstændigheder” efter Skattestyrelsens opfattelse kan udstrækkes til.

    Efter vores umiddelbare vurdering går Skattestyrelsen meget langt i sin fortolkning af, hvad der kan være ”særlige omstændigheder”.

    Ændringen i gavecirkulæret skal have virkning fra og med 1. juli 2020. 

Herudover indarbejdes der en ændring, som i forvejen var planlagt – at i de situationer, hvor den offentlige ejendomsvurdering kan anvendes (under hensyntagen til ”særlige omstændigheder”), erstattes ”+/-15%” med ”+/- 20%”. Denne ændring træder først i kraft, når der foreligger ejendomsvurderinger i det nye ejendomsvurderingssystem.

Det er vores vurdering, at initiativerne vil medføre, at den hidtidige praksis under alle omstændigheder vil forlades helt pr. 1. juli 2020, og at Skattestyrelsen herefter har sit grundlag i orden for at kunne bruge ”særlige omstændigheder” til at påtvinge, at overdragelser sker til en skønnet handelsværdi, uden at der henses til den offentlige ejendomsvurdering.

Hvorvidt dette også vil gælde for overdragelser før 1. juli 2020, vil afhænge af domstolenes fortolkning af den gældende praksis.

Hvis man ikke ønsker at blive underlagt den nye praksis fra og med 1. juli 2020, skal overdragelse ske forinden. I den forbindelse er det vores anbefaling, at overdragelsesaftalen bliver suppleret med et skatteforbehold, som gør det muligt at annullere overdragelsen, hvis Skattestyrelsen får grundlag for at anfægte værdiansættelse (f.eks. hvis domstolene giver Skattestyrelsen medhold i de verserende klagesager). 

Ejendomsskat/grundskyld

Gennemgå den kommende vurdering

De offentlige ejendomsvurderinger danner grundlag for alle de skatter, der bliver betalt på fast ejendom. 

Boligejere betaler ejendomsværdiskat og grundskyld (ejendomsskat) på fast ejendom. Ejendomsværdiskatten betales af ejendommens samlede værdi, og grundskylden betales af ejendommens vurderede grundværdi.

For erhvervsejendomme betales der som udgangspunkt kun grundskyld (ejendomsskat). I visse kommuner bliver der dog også betalt det såkaldte dækningsbidrag. 

Ved salg af fast ejendom betales der tinglysningsafgift. Den variable tinglysningsafgift skal som hovedregel beregnes af den højeste værdi af købesummen eller den offentlige ejendomsvurdering.

En højere vurdering vil derfor også føre til en højere skattebetaling. Og hvis vurderingen er baseret på forkerte forhold eller faktorer, kan det medføre, at en del af en skatteforhøjelse på en ejendom sker med urette.

Det forventes, at Vurderingsstyrelsens nye system til ejendomsvurderinger bliver taget i brug allerede i 2. halvår af 2020, hvor de første vurderinger fra systemet vil blive udsendt til boligejere. Til at starte med vil det være de såkaldte ejerboliger, som vil få en ny vurdering. Dette vil blandt andet sige parcelhuse, ejerlejligheder, sommerhuse samt ubebyggede parcel- og sommerhusgrunde.

Vurderingen bliver sendt til ejerens e-Boks. Her er det vigtigt, at der tages kritisk stilling til vurderingen, så snart den er modtaget, da ejendomsvurderinger har en kort klagefrist. Klagefristen for vurderingerne udsendt i 2020 udløber allerede 1. juli 2021.

Det er blandt andet relevant at forholde sig kritisk til: 

  • Kvadratmeterprisen i grundværdien - er den beregnet på baggrund af grundens faktiske størrelse?
  • Byggeretsprisen – hvor mange byggeretter er der regnet ind i grundværdien?
  • Bygningsværdien – svarer det vægtede areal til bygningens faktiske kvadratmeter?
  • Grundværdien generelt – er det steget meget i forhold til den tidligere vurdering. Hvis ja, hvad er årsagen hertil (hvor øges priser i beregningsgrundlaget)?

Kontakt gerne din revisor eller Beierholms Skatteafdeling, hvis du har spørgsmål til din ejendomsvurdering. Vi hjælper gerne med en gennemgang af vurderingen.

Find en revisor nær dig

Find revisor

in
Share
f
Share
Share