Ny aftale om lavere boligskatter på plads

Regeringen har indgået en bred aftale, der både skal give boligejere skattelettelser og ro om boligskatten i de næste år. Aftalen omfatter både ejendomsskat og ejendomsværdiskat – men omfatter ikke avancebeskatning eller bo-/gaveafgift ved overdragelse af fast ejendom til næste generation i familien.

Overordnet

Aftalen indeholder følgende elementer:

  • Procentsatsen for ejendomsværdiskatten sættes ned fra 1% i dag til 0,92% fra og med 2021. I 2024 vil procentsatsen blive reduceret yderligere
  • Progressionsgrænsen for, hvornår der skal betales 3% i ejendomsværdiskat, forhøjes væsentligt fra og med 2024, hvor den høje procentsats samtidig sættes ned
  • Nedsættelse af kommunale grundskyldspromiller (ejendomsskat) fra og med 2024. 

Der er herudover også aftalt, at ejendomme, som får en lavere offentlig ejendomsvurdering ved den kommende, nye vurdering, og som derfor skønnes at have haft for høje vurderinger i tidligere år – vil få nedsat de offentlige vurderinger helt tilbage til 2011. Dette vil primært føre til tilbagebetaling af en del af de ejendomsskatter, som er betalt i perioden 2013-2020. Herudover kan det i visse situationer også føre til en tilbagebetaling af en del af ejendomsværdiskatten i årene 2012-2020.

Ejendomsværdiskat

Nedsættelse af procentsatsen, der bruges, når der skal beregnes ejendomsværdiskat, vil komme alle boligejere til glæde i 2021, 2022 og 2023 – fordi man samtidig fastholder det maksimale beløb (”skattestopværdien”), der beregnes ejendomsværdiskat af.

Det er ikke helt sikkert, at der også vil være en fordel efter 2023 – men det står i lovforarbejderne, at det er hensigten, at langt de fleste husejere skal have reduceret deres ejendomsværdiskat yderligere fra og med 2024. 

Årsagen til, at dette ikke er helt sikkert, skyldes dels, at ”skattestopværdien” ikke længere vil gælde i 2024, og at man ikke har lagt sig helt fast på, hvad procentsatsen skal reduceres til i 2024. Man har i lovforarbejderne arbejdet med en nedsættelse til 0,55%, men man har aftalt, at den først bliver fastsat endeligt i 2024, når man kender udviklingen i ejendomspriser og -markedet.

Hvordan nedsættelsen af ejendomsværdiskatten vil komme til at fungere, kan illustreres således:

F.eks. en nyopført ejendom til en handelsværdi på 3 mio. DKK. Hvis ”skattestopværdien” på ejendommen er sat til 1,8 mio. DKK, og ejendommens handelsværdi antages at være uændret i 2024, vil de skattemæssige konsekvenser forventeligt være:

Ejendomsværdiskat i dag

DKK

1% af 1,8 mio. DKK

18.000

  

Ejendomsværdiskat i 2021

DKK

0,92% af 1,8 mio. DKK

16.560

 

Altså en årlig besparelse på DKK 1.440 i 2021-2023.

Med ambitionerne for det nye ejendomsvurderingssystem må det antages, at ejendomsvurderingen vil blive fastsat til 3 mio. DKK. Der vil dog blive givet et fast nedslag på 20%. Derfor vil beregningsgrundlaget for 2024 være på 2,4 mio. DKK. Hvis procentsatsen nedsættes til 0,55%, vil det give en årlig ejendomsværdiskat på:

Ejendomsværdiskat i 2024

DKK

0,55% af 2,4 mio. DKK

13.200

For ejendomme med et beregningsgrundlag på mere end ca. 3 mio. DKK, beregnes der i dag en højere ejendomsværdiskat – på 3% af den del, som ligger over 3 mio. DKK.

Denne regel fjernes ikke – men grænsen forhøjes betydeligt (forventeligt til størrelsesordenen 8,3 mio. DKK) fra og med 2024. Samtidig nedsættes satsen på 3% til ca. 1,4% - nedsættelsen fastsættes her også først i 2024, når man kender pris- og markedsudviklingen.

Illustration af skattemæssig konsekvens:

Ejendom med en handelsværdi på 9 mio. DKK. Hvis ”skattestopværdien” på ejendommen er sat til 6 mio. DKK, og ejendommens handelsværdi antages at være uændret i 2024, vil de skattemæssige konsekvenser forventeligt være:

Ejendomsværdiskat i dag

DKK

1% af 3 mio. DKK

30.000

3% af 3 mio. DKK

90.000

I alt

120.000

 

 

Ejendomsværdiskat i 2021

DKK

0,92% af 3 mio. DKK

27.600

3% af 3 mio. DKK

90.000

I alt

117.600

 

Altså en årlig besparelse på DKK 2.400 i 2021-2023.

Med ambitionerne for det nye ejendomsvurderingssystem må det antages, at ejendomsvurderingen vil blive fastsat til 9 mio. DKK. Der vil dog blive givet et fast nedslag på 20%, og derfor vil beregningsgrundlaget for 2024 være på 7,2 mio. DKK. Hvis procentsatsen nedsættes til 0,55%, vil det give en årlig ejendomsværdiskat på:

Ejendomsværdiskat i 2024

DKK

0,55% af 7,2 mio. DKK

39.600

 

For ejendomme med en højere værdi kan der således være en betydeligt højere skattebesparelse i vente. Dette skal dog også ses i lyset af, at grænsen for, hvornår der skal betales 3% i ejendomsværdiskat, har været uændret siden 2001 og derfor ikke er fulgt med udviklingen i ejendomsmarkedet – dette vil man indhente nu, i én samlet opjustering. 

Ejendomsskat (grundskyld)

Det er lidt mere teknisk at forstå og regne sig frem til, hvilken besparelse der opnås i ejendomsskatten.

Den gennemsnitlige grundskyldspromille ligger i 2020 omkring 26 promille. Det er ambitionen, at promillen skal falde til cirka 13 – og det sker rent teknisk ved, at der indsættes en bestemmelse om, at provenu i grundskyld i hver eneste kommune vil være uændret i 2024.

Det forventes, at de nye ejendomsvurderinger for langt de fleste ejendomme vil blive højere end de gældende offentlige vurderinger. Derfor stiger værdien, der skal beregnes ejendomsskat af. Men når provenuet i grundskyld i DKK vil være uændret, så vil det automatisk føre til en reduktion i grundskyldspromillen.

Imidlertid skal kommunens samlede grundskyld sættes op imod grundskylden i 2023. Det vil sige, at hvis der sker en stigning i grundskyldspromillen i 2021, 2022 og/eller 2023, så kan denne stigning også fortsætte i 2024 og efterfølgende år.

For at undgå, at kommunerne lader grundskylden stige voldsomt frem mod 2024, er det desuden vedtaget, at grundskyldspromillen ikke må stige fra og med 2021 – men selve grundskylden må gerne stige, dog højest med 2,8% om året i 2022 og 2023. 

For en husejer, der i dag betaler en ejendomsskat på f.eks. DKK 3.000, kan ejendomsskatten i perioden 2022-2024 højest stige til DKK 3.170 – og dette kan kun ske ved, at grundlaget (grundværdien) stiger, da kommunerne kun kan nedsætte grundskyldspromillen fra og med 2021. 

Den gældende ”indefrysningsregel” bevirker, at man ikke vil mærke til stigningen i ejendomsskatten i sin hverdag – fordi den først skal afregnes ”ved kasse 1”, når ejendommen sælges.

Set i forhold til boligejerens likviditet i ejerperioden, så vil nedsættelsen af ejendomsværdiskatten forbedre boligejerens likviditet – men der er en regning på indefrosset ejendomsskat, som skal betales, når ejendommen sælges.

Man har også aftalt, at ”indefrysningsreglen” skal gøres valgfri fra 2. halvår 2021. Så hvis man ikke ønsker en skatteregning til betaling, når ejendommen skal sælges, så kan man fravælge indefrysningen – og det vil også gælde for allerede indefrosset ejendomsskat. Der vil ikke blive tilskrevet renter på den ejendomsskat, som vælges indefrosset.

Familieoverdragelse af ejendom

Mens parterne og Skatteministeriet har haft travlt med at offentliggøre den glædelige nyhed med aftalen om lavere boligskat, så har man været knap så aktive med at annoncere, at man samtidig arbejder på en mere restriktiv praksis for, hvilken værdi der kan anvendes ved overdragelse af en ejendom til næste generation i familien.

Hidtil har det været sådan, at når en ejendom skulle overdrages fra forældre til børn, så skulle skattemyndighederne acceptere overdragelsessummen, hvis denne ligger inden for +/- 15% af den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering. Det har været fastlagt i et (gave)cirkulære, som har været gældende siden 1982.

Hvis en lejlighed for eksempel er vurderet til 1 mio. DKK, kan næste generation i familien købe lejligheden for mellem DKK 850.000 og 1,15 mio. DKK.

Hidtil har denne praksis fungeret, uafhængigt af hvad ejendommens reelle handelsværdi er – det har alene været en betingelse, at vurderingen var foretaget på et retligt korrekt grundlag. I nogle nyere, offentliggjorte afgørelser er der dog set en utilsigtet brug af denne praksis, hvor ejendom er købt for en høj pris og meget kort tid efter solgt videre til næste generation til en meget lavere pris, som ligger inden for +/-15% af den offentlige ejendomsvurdering. 

Dette er formentlig årsagen til, at man pt. arbejder på to initiativer:

  • ”Gavecirkulærets” afsnit omkring fast ejendom ændres, og i den forbindelse indsættes det, at ”særlige omstændigheder” kan medføre, at man kun kan anvende en (efter omstændighederne) skønnet handelsværdi ved overdragelse
  • Skattestyrelsen udgiver et styresignal, hvor der redegøres for, hvad ”særlige omstændigheder” kan udstrækkes til. Efter vores umiddelbare vurdering går Skattestyrelsen meget langt i sin fortolkning af, hvad der kan være ”særlige omstændigheder”.
  • Ændringen i gavecirkulæret skal have virkning fra og med 1. juli 2020. 

Det er vores vurdering, at initiativerne vil medføre, at den hidtidige praksis under alle omstændigheder vil forlades helt pr. 1. juli 2020, og at Skattestyrelsen kan bruge begrebet ”særlige omstændigheder” til at påtvinge, at overdragelser sker til en højere, skønnet handelsværdi, uden at der henses til den offentlige ejendomsvurdering.

Hvis man ikke ønsker at blive underlagt den nye praksis fra og med 1. juli 2020, skal overdragelse ske forinden. I den forbindelse er det vores anbefaling, at overdragelsesaftalen bliver suppleret med et skatteforbehold, som gør det muligt at annullere overdragelsen, hvis Skattestyrelsen finder grundlag for at anfægte ejendomsvurderingens retlige grundlag.

Afsluttende bemærkninger

Hvis du har spørgsmål til nyhedsbrevet, er du meget velkommen til at kontakte din daglige revisor eller Beierholms skatteafdeling.

Nyhedsbrevet kan hentes i en printvenlig PDF-fil her

Find en revisor nær dig

Find revisor

in
Share
f
Share
Share