4 centrale Q&As om ejendomsinvestering

Har du investeret i ejendomme, eller overvejer du at gøre det, bør du sikre eksponering over for forskellige typer ejendomsinvestering samt finde den rette balance i forhold til din øvrige økonomi.

Hos Beierholms investerings- og finansieringsspecialister oplever vi i vores daglige rådgivning stor interesse for ejendomsinvestering, og der kanaliseres i øjeblikket mange penge ind i dette marked.

Det skyldes bl.a. kombinationen af negative renter, lave afkast på obligationer og til dels en voksende skepsis blandt større investorer i forhold til prissætningen på aktier. Dertil er efterspørgslen også båret af, at boligmarkedet klarer sig fint igennem coronakrisen.

Dog ser vi nogle steder en negativ påvirkning fra COVID-19 på erhvervsejendomme, der bruges af de brancher, som er hårdest ramt af nedlukningerne – hvorimod det går fint med boligudlejningsejendomme både i større og mindre byer. 

Uanset hvad du vælger at investere i, er der fordele og ulemper, og derfor bør du undersøge dine muligheder godt. Lige så vigtigt er det, at du gør dig klart, hvorfor du investerer, samt hvordan og hvor længe.  

1: Hvorfor kan ejendomsinvestering være interessant?

Når du investerer i ejendom, kan du, kort fortalt, opnå afkast på to måder. Drift og fremtidig værdistigning.

Driftsoverskuddet kommer fra lejeindtægten, fratrukket udgifterne ved at drive ejendommen i form af ejendomsskat, forsikring og ikke mindst vedligehold etc. Og så en renteudgift, afhængig af hvor meget og hvilken type gæld, der er i ejendommen. Som regel vil driften have et overskud, som giver dig en løbende indtjening. Det kan man kalde obligationselementet i en udlejningsejendom – altså er der et løbende cash flow.

Ser vi på den anden del, værdiudviklingen, handler det om, at der kan ske en prisstigning eller et prisfald på ejendommen, fordi ejendomsmarkedet generelt, eller det enkelte område eller ejendomstypen, oplever stigende eller faldende efterspørgsel. Det kan også være, at ejendommen kan optimeres ved istandsættelse og genudlejning til en højere leje. Her vil de potentielle afkast ofte være mere konjunkturfølsomme og afhængige af markedsstemningen. Man kan sige, at det udgør aktieelementet i ejendomsinvestering.

I de fleste lejekontrakter stiger lejen i takt med inflation, og ejendommens værdi vil som regel følge med. Så generelt har der over tid været stigende ejendomspriser, dog med store udsving undervejs. Cash-flowet og inflationsbeskyttelsen er noget af det, der gør, at det er fornuftigt at have ejendomme i en eller anden form med som en del af enhver langsigtet investeringsportefølje.

2: Hvem er ejendomsinvestering for, og hvordan sikres den rette markedseksponering?

Ejendomsinvestering er principielt egnet for alle, der gerne vil have et afkast, som risikomæssigt ligger mellem aktier og obligationer – alt afhængig af, hvordan du gør det. Og særligt for dem, som også interesserer sig for ejendomme.

Uanset hvad, bør du kaste et blik på din samlede økonomi og få overblik over, hvor eksponeret du er overfor ejendomme i forvejen. Først her kan du vurdere, hvor meget det bør fylde i din portefølje.

Har du allerede hus, sommerhus og forældrekøbslejlighed, er det måske ikke fornuftigt med yderligere eksponering mod ejendomsmarkedet. Er du i den anden ende af skalaen, og måske endda bor til leje, kan det til gengæld tale for, at du eksponeres mere for ejendomme i din investeringsportefølje.

Det handler selvfølgelig også om din tidshorisont og risikovilje. Og når det handler om ejendomsinvestering, handler det som udgangspunkt også om at tænke langsigtet.

Hovedreglen er, at jo mere langsigtet du er, jo større andel af din portefølje kan du tåle at have i mere risikofyldte investeringer, herunder ejendomme. Vær også opmærksom på at nogle former for ejendomsinvesteringer kan være svære at sælge igen og derfor kræver, at man ikke pludselig får brug for pengene.

3: Hvilke parametre har indflydelse på ejendomsinvesteringens potentiale?

Ejendomme er ikke bare ejendomme. Du kan investere i mange forskellige typer ejendomme, og hver især har de sine fordele og ulemper.

Der er forskel på, om du sætter dine penge i privatboliger, detailbutikker, produktionsvirksomheder eller noget fjerde.

Der kan også være tale om udviklingsejendomme. Det vil sige projekter, hvor der opføres nyt, eller eksisterende udvikles til nye formål. Det kunne være en kontorejendom, der ombygges til boliger.

Nogle ejendomme giver stort set intet på driften, men har større potentiale for værdistigninger. Efter en årrække kan det resultere i en fin forrentning af din investering. Her spiller beliggenhed en central rolle i din investerings potentiale. Det kunne eks. være en boligejendom i en større by, hvor selve driften kun giver et par procent om året, men hvor du tror på beliggenheden er attraktiv, eller hvor der er et potentiale for udvikling af ejendommen.

I andre tilfælde er det den løbende drift, der driver investeringen, men så kan du måske ikke forvente værdistigninger også – det kan være grundet beliggenhed. F.eks. en produktionsvirksomhed placeret udenfor byområder eller en købmandsforretning i en provinsby. Her er der ofte 6-8 pct. på driften, mens værdistigningspotentialet er meget begrænset og måske endda negativt. Til gengæld er overskud på driften jo fugle i hånden, mens forventede værdistigninger er fulde på taget.

Det er typisk grundværdien, som driver værdistigningen, hvorfor byer (hvor pladsen er mindre) ofte oplever stigninger. Selve ejendommen bliver med årene mindre og mindre værd pga. slitage ol. og vil løbende kræve renovering. Så hvis ikke driften giver overskud nok til ordentligt vedligehold og renovering, skal grundværdien gerne stige, for det samlet set er en god forretning.

Ejendomstype, formål og beliggenhed er således centralt i forhold til din investerings potentiale, og der er forskellige fordele og ulemper ved de forskellige ejendomstyper.

4: Hvordan vælges den rette investeringsform?

Når du har dit beslutningsgrundlag på plads, kan du begynde at se nærmere på, hvordan du skal foretage dine investeringer. Skal det være en aktie i et ejendomsselskab? Skal du købe en ETF, så du får en bred kurv af mange forskellige ejendomsaktier? Skal du gå med i et projekt på en konkret ejendom, og skal det være et stort projekt, hvor du får en lille bid eller et mindre projekt, hvor du får en stor bid? Eller skal du købe en ejendom selv – og dermed selv have fuld indflydelse og ansvar for driften?

Igen vil der være fordele og ulemper. Her spiller det selvfølgelig ind, hvor meget du vil investere for. Er det et mindre beløb, vil det ofte være oplagt at vælge aktier eller ETF’er, mens du bedre kan gå ind i et konkret projekt eller en ejendom, hvis din investering er større. Det handler også om, hvor stor en del af din samlede formue, du ønsker eksponeret mod ejendomme.

I den sammenhæng skal du være opmærksom på gearingen i ejendomme. Køber du selv, kan du selv bestemme, hvor meget og hvilken type lån, du vil have deri. Køber du en ejendomsaktie, køber du måske for kr. 100.000, men da selskaberne stort set altid har 60-70 pct. belåning, får du altså en eksponering mod ejendomsmarkedet på kr. 250-300.000 grundet gearingen.

Dertil skal du overveje, hvordan du kan komme ud af investeringen igen. Hvor meget indflydelse du selv har, på godt og ondt, og forholdene omkring selve finansieringen. Og sørg så gerne for, at du eksponeres for forskellige typer ejendomsinvestering, samt at du finder en balance i forhold til din øvrige økonomi.

Find en revisor nær dig

Find revisor

in
Share
f
Share
Share